即便澳洲央行已明确按下“降息暂停键”,买房人的热情却丝毫未被冷却.新出炉的Cotality数据显示,截至上周末,全澳初步清盘率飙到71.8%,为三周以来高点;与此同时,3136套房屋在同一周末登台拍卖,本周还将有3270套房源排队入市,创出自2024年3月以来的单周挂牌纪录.一边是利率前景趋稳,一边是房源汹涌而来,市场却依旧呈现“卖方占优”的底色.

澳洲人平均要租房6年才能攒够首付,但“以租养投”(Rentvesting)正在把这条时间轴缩短——在55万-70万澳元的区域中心买投资房,自己继续租房生活,租金抵贷、房价跑赢大市,再用增值换自住房首付.Investorkit新数据揭示:Mildura、Albury Wodonga、Dubbo、Bendigo、Ballarat等区域,独立屋中位价55-70万,年涨幅8%-15%,比全国平均高出2-4倍;Townsville、Rockhampton、Bunbury、Geraldton等平价城市同样涨幅惊人.首府方面,资金回流墨尔本、珀斯、布里斯班75-110万澳元区间,帮助“以租养投”者提前锁定资产增值.

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当澳储行把官方现金利率维持在3.6%, Spring Selling Season 的房价却继续“踩油门”.PropTrack 10月报显示:全国住宅年涨7.5%,月度+0.6%,创2023年5月以来至快;首府城市普遍刷新历史高点,珀斯、布里斯班、阿德莱德年涨幅均超10%.与此同时,投资者信贷以7.3%的年增速飙升至2015年以来高位,自住+投资总贷款增速已回到金融危机后平均水平.降息暂停、供应短缺、投资者返场——三股力量正把房地产重新定义为“稳赢赌注”.

当澳储行周二宣布维持现金利率3.6%不变时,房贷族似乎又落空一次降息期待.但独立经济学家却给出反向解读:这正是2024年迄今“好的消息”.原因在于,2-8月三次降息已把房价推至四年来快增速——全国年涨7.5%,悉尼月涨近8,700澳元;若再降息,春季市场可能彻底失控.维持利率,等于为过热的需求“踩下刹车”,也让首置者避免在下一轮暴涨前被迫追高.

10月全国房价涨1.1%的同日,联邦工党公布了“首次置业保障计划”(First Home Guarantee, FHG)全面放宽后的首月数据:在约5.7万套新房交易中,有5,778套是通过该计划成交,占比恰好10%.这意味着每十套新房里,就有一套买家只付了5%首付便成功“上车”.尽管联邦财政部坚称“供应短缺、利率和工资才是涨价主因”,但首月签发量已比去年同期(3,901套)高出48%,且约半数使用者此前因收入或名额限制无法申请——政策立竿见影,市场热度同步升温.

当布里斯班独立屋中位价突破110万澳元、一季度就飙涨3.9万时,”昆州可负担“的标签被彻底撕碎.Domain新报告显示,布里斯班已超越墨尔本成为澳洲第二贵买房城市;更惊人的是,两市房价第25百分位差距正急速收窄——布里斯班入门级独立屋80.5万澳元,悉尼110万澳元,差价仅30万,而五年前这一数字超过60万.首购族被迫从独立屋转向公寓,甚至跨州预算60万也再难觅得近郊独栋.

墨尔本房价中位数连续第二个月创下历史新高,巩固了其100万澳元城市的地位,也结束了其历史上持续时间很长的买家市场之一.