墨尔本房市解读

虽然墨尔本的房地产市场正处于调整期，但长期基本面依然强劲；

这为在墨尔本市场再次回暖之前进入房地产市场创造了机会之窗；

目前，墨尔本约有500万人口，但预计墨尔本将很快超过悉尼成为澳大利亚大的城市；

墨尔本拥有的生活方式和经济优势，将吸引海外移民，并为高薪知识工作者提供大量工作岗位；

与其试图根据我们所处的周期来安排您的下一次购房时间，不如放眼长远，如果您的收入有保障并且时间适合您，这可能是在墨尔本房产中立足的理想时机市场；

墨尔本房市现况

在近的2020-21年增长周期中，墨尔本独立屋价值增长了21%，而公寓价值增长了10.5%。

房屋价值在上涨过程中的强劲表现现在已经逆转，独立屋价值自峰值以来下跌了-6.7%，而公寓价值仅下跌了-3.1%。

▲ Source: Corelogic

截至9月季度的房屋销售估计比去年下降了-2.9%，当时墨尔本正在经历第六次封锁，但该季度的销售活动仍比前五年平均水平高出约4.8%，这表明购房者尽管利率上升和市场环境疲软，但它们仍然活跃。

墨尔本目前的租赁市场

通常在墨尔本，空置率一直徘徊2.5%左右，这表明着租赁市场处在平衡状态。

然而随着澳洲封锁结束，租赁市场正在飙升。根据REA的数据，9月份的出租空置率—仅为1.6%。并且墨尔本大多数区的租户面临的租金高于一年前。

▲ 空置率持续下降

Domain 新的租金报告显示，全墨尔本40个区的独立屋和公寓租金上涨了10%或更多。数百个区的租金至少上涨了5%。

墨尔本的整体独立屋租金在截至9月的一年中上涨了9.3%，达到创纪录的每周470澳元。因为越来越多的租户重返市场，其中包括推迟搬出的年轻人、寻求自己工作空间的合租房租户， 来自国内，以及返回的州际和国际移民。

▲ 上涨的租金

一些潜在的租户为了能够租到房子，甚至自愿提出每周提多出50澳元或更多的额外租金来获得房产。

96%的私人租房者面临租房压力，他们将超过30%的收入用于租房。“我们的调查显示，近一半的私人租金在过去六个月中出现了租金上涨，33.33%的人租金每周上涨30澳币或更多。”

墨尔本的公寓市场前景

虽然整体公寓价格已从价格峰值进一步下跌，但近期公寓表现更加坚挺。虽然在大流行期间，独立别墅经历了一段时间的大幅跑赢上涨了24%，而公寓价格仅上涨了9%。

这种明显的增长差异推动了创纪录的价格差距，但随着房市进入调整期，这一差距正在缩小。

负担能力限制降低了借贷能力，引导买家更青睐能负担得起的房子，比如公寓或联排别墅。

▲ 市场上公寓的供应情况

估价师 Charter Keck Kramer预测

从2023年及以后，人口增长带来的需求将回归墨尔本。此外，不同年龄段的人口增长率会有所不同。

目前，供应将无法对需求作出快速反应，这表明未来空置率还将减少，租金和房价将上涨。

什么对墨尔本充满信心？

01、持续增值的市场

从历史上看，这座城市的房地产市场一直在不断壮大。1966年，墨尔本的房价中位数仅为9,400澳元。

01、1966年

墨尔本的房价中位数仅为9,400澳元。在那之后，价值翻了六倍多。

02、1988年

墨尔本中位数突破100,000澳元大关。

03、2010年

墨尔本中位数突破了50万澳元大关。

04、现在

墨尔本三分之一的社区房价中值至少为100万澳元，

02、市场改变的需求

不断变化的人口结构在推动不断变化的市场趋势发挥着重要作用。

大街区的大房子不再是澳洲梦的一部分，因为单身人士和没有孩子的家庭越来越倾向于住在中等密度的市中心和海滨公寓。

与此同时，有孩子的家庭正趋向于住在提供有效的交通基础设施、便利设施和教育的地点。政府对主要高速公路和新铁路的升级可能会缩小以前因基础设施薄弱而封闭的郊区之间的差距。

03、人口增长带来的机会窗口

目前，有510万人居住在墨尔本。

维多利亚州政府有一个商业计划，到2050年将墨尔本的人口增加到800万，届时维州将有1000万人口。

但在此之前，墨尔本将成为澳大利亚大的首府城市，很可能在未来十年内超过悉尼。未来30年，墨尔本可能需要另外150万套住宅，其中包括：

53万套独立屋

480,000套公寓

560,000套联排别墅

目前，墨尔本的房产销售数量每周都在增长，挂牌要加也保持良好：

购房的机会窗口

在通货膨胀加剧给储备银行带来更大压力的情况下，购房者们面临着利率上升速度快于预期的前景，于是即使市场上有许多的经济实力的买家，但他们还是保持着观望的态度。

但另一方面，还有一些。当前市场，拥有位于低点的房价，超低的空置率，较高的租金。当购买者意识到利率接近峰值且通胀得到控制时，这个机会之窗就会关闭。

来源： 明明房产分公司