人口指标 - 年度增长

人口增长是推动对额外和多样化住房形式需求的关键因素。在过去的20年中，人口增长在澳大利亚较为显著，对塑造澳大利亚住房市场发挥了至关重要的作用。

在高净海外移民量的支撑下，墨尔本的人口增长在疫情前的十年间强劲增长，平均每年增长2.2%。在疫情期间收缩至-1.7%后，随着国际边界重新开放，墨尔本的人口迅速反弹，于2023财年达到增长3.3%的峰值。

预计墨尔本将成为澳大利亚增长快的城市，预计在2025财年至2028财年间平均每年增长2.0%。强劲的人口增长前景将支撑对住房的强劲需求。

人口指标 - 净海外移民

在2023财年达到创纪录的16万人之后，维多利亚的净海外移民据估计在2024财年有所收缩，但仍高于长期平均水平。这主要受到临时签证持有人的推动，特别是学生。

预测表明，预计在2025年至2028年间净海外移民将放缓至每年约85,000人。这仍然显著高于疫情前十年观察到的水平，是整个州住房需求的关键驱动因素。

Charter Keck Cramer认为，预测的数据仍然是保守的，因为净海外移民抵达澳大利亚和墨尔本的数量持续超过政府的预测。因此，住房的实际需求预计将远远超过政府的预期。

“为租而建”公寓竣工

“为租而建”公寓（BTR）市场继续发展，特别是在墨尔本，这一类资产产品越来越受到开发商，融资者及租房者的关注。

在2024财年，墨尔本已经完成五个BTR项目，共计1,000套公寓，其中67%位于市边缘地区。在各个开发商及其平台筹集资金的能力下，预计从2025财年开始供应量将显著增加，预计接下来的12个月内将完成4,650套公寓，之后每年平均完成4,100套。

对于BTR的需求将得到支持，因为海外抵达者倾向于租房，以及生活偏好发生结构性变化，越来越多的人口选择租房并租房时间更长。这些因素为未来十年墨尔本BTR的持续发展提供了有力支持。

标准建售公寓（BTS）竣工

在2024财年，墨尔本的标准建售公寓（BTS）竣工量低于历史水平——约为5,900套单位，新公寓供应量达到自2011财年以来的低水平，仅占疫情前年度竣工量的44%。

预计未来几年新的标准建售公寓的供应将进一步下降，目前每年仅有4,000套公寓预计将在接下来的三年内交付（2025财年 - 2027财年）。这将是自2009财年以来墨尔本记录的新供应量低的时期。

鉴于当前市场状况和高密度项目的长期建设周期，Charter Keck Cramer继续预计未来至少2-3年墨尔本公寓市场将保持严重供不应求的状态。

“为租而建”公寓（BTR）·按地区供应分析

Charter Keck Cramer对墨尔本公寓市场的分析表明，保守估计，每年需要提供15,000-18,000套公寓以满足不断增长的人口需求。

过去10年，墨尔本市场通常每年交付约13,400套公寓。预测显示，在未来三年（2025财年 - 2027财年），年度竣工量将平均约为8,000套公寓，其中BTR和BTS单位数量平分。

虽然预计墨尔本在2028财年前的人口增长速度将低于疫情后的激增，但市场短期到中期内不太可能交付足够的公寓来满足不断增长的需求以及近年来积压的需求。因此，价格和租金的压力预计将持续存在。

空置率

墨尔本住宅市场2024年6月的空置率为1.48%，仍低于市场平均水平3%，高于1.23%的12个月平均值。这表明租赁供需之间的不平衡仍在持续。

在过去六个月中，市中心地区的空置率在2023年略有上升后保持稳定。尽管空置率保持在市场平均水平3%，但这并没有导致租金价值实质性下降。墨尔本其他地区的空置率仍处于历史低位，缺乏新的租赁库存。

住房供应无法迅速响应高水平的租赁需求意味着空置率将保持在市场均衡以下，并继续支撑强劲的租金价值。