澳大利亚的租户正面临着前所未有的经济压力，租金涨幅已大幅超越通胀水平，专家警告称，这场危机远未结束。根据Money.com.au的新数据，全澳租金在过去两年内上涨超过14%，未来仍可能继续攀升。这一现象不仅对低收入家庭产生了重大影响，也对整个社会的住房可负担性提出了严峻挑战。

租金上涨的背景

上一次租金出现如此急剧上涨还是在金融危机期间，但当前的情况更为复杂。创纪录的移民数量、极低的空置率和住房供应短缺共同推动了一场席卷全国的租金风暴。Money.com.au的房地产专家曼苏尔·索尔塔尼（Mansour Soltani）指出，租户如今面临的经济环境与房贷持有者截然不同。

“通胀正在缓解，澳储行正接近降息，但租房者却被远远抛在后面，房主即将迎来缓解，而租户却依然承受着沉重的租金上涨。”索尔塔尼说。

租金上涨的具体数据

Money.com.au的分析显示，2023年租金上涨了7.3%，2024年又上涨了6.4%，远超同期6.6%的整体消费者价格指数（CPI）。如果当前状况持续，租金到2030年可能再涨18%。房东们正在为利率下调做准备，但租户则在为更大的经济压力做心理准备。

租赁市场的现状

另一份由PropTrack发布的报告指出，自2008年有记录以来，全国“可负担租赁房源”的比例已降至历史低点。对于年收入中位数为11.6万澳元的典型家庭而言，2024年下半年，他们仅能负担36%的在租房源，而三年前这一比例还是60%。对于收入低于全澳中位数的租户家庭，情况更为严峻，他们仅能负担19%的房源，按照租金不应超过收入30%的通行标准计算。

年龄在15至24岁之间的租房者，仅有19%的房源对他们而言是可负担的，这一群体也是全国租房比例高的人群。

专家观点

REA Group经济学家安妮·弗拉哈蒂（Anne Flaherty）表示，租房可负担性危机已不再仅限于低收入者。“这是有史以来严重的租金可负担性危机，随着联邦大选临近，它将越来越成为选民和政策制定者关注的焦点，即使是收入稳定的人也买不起房。对于希望购房的年轻人来说，除非有‘父母银行’的支持，想攒够首付也越来越难。”

各州的租金压力

维州仍是澳洲租房可负担的地区之一，墨尔本的租金增速较慢，带来一定缓解。但即便如此，该州的租房压力也在加剧。在新州，一个中位收入家庭仅能负担26%的租赁房源，悉尼的周租金中位数已达到730澳元。布里斯班的租金自2020年以来上涨了50%，珀斯租金更是较疫情初期上涨80%。阿德莱德的租金自2020年初上涨55%，令南澳成为仅次于新州的第二大“难租”州。

政策建议与未来展望

这一轮租金暴涨正在形成新的政治压力点。住房倡导者指出，这一议题可能成为下次联邦大选的决定性问题之一。“调查显示，澳大利亚人希望联邦政府优先投资可负担住房，而不是继续给投资者提供税收优惠，”阿齐兹表示。

“Everybodys Home”警告称，若不采取大胆行动，社会住房的需求在未来20年可能达到100万套。弗拉哈蒂则建议联邦政府通过支持“以租为建”（build-to-rent）项目、减少长期租赁开发的行政障碍，以鼓励更多住房供应。“这种模式在其他国家非常成功，能为租户提供更稳定的租期，并为市场增加急需的住房库存，”她说。“澳洲应该更加重视这种模式。”

索尔塔尼表示，除非立即采取有效措施，否则租户所承受的压力将持续加剧。

结语

澳大利亚的租金危机不仅对租户造成了沉重的经济压力，也对整个社会的住房可负担性提出了严峻挑战。随着联邦大选的临近，这一议题将成为选民和政策制定者关注的焦点。政府需要采取有效措施，增加住房供应，改善租赁市场的可负担性，以缓解租户的压力。