近年来， 澳洲房价一直呈稳步上升趋势，平均每年升值12%，每七八年翻一倍。而且澳洲房地产法律规范、严谨，拥有完善、高效的监管体系，对投资者和消费者的利益充分保护，被评为类“高度透明”的房地产市场。目前，澳洲居民住宅的空置率在2%以下，海外人士如果在澳洲购房，多可以允许贷款80%, 而且可以只还利息不还本金，比起国内门槛低了很多，压力也小了很多。相较于美国的房产税和遗产税, 澳洲的房产市场简直可以说是无可挑剔。

堪培拉介绍

堪培拉（英语：Canberra），是澳大利亚首都。它是澳大利亚大的内陆城市，人口超过36.7万人，在澳大利亚所有城市里排名第八。它座落于澳大利亚首都领地北端，距离澳大利亚东岸两大都会城市悉尼和墨尔本分别为280公里和660公里。它是澳大利亚少数全城规划兴建的规划城市，城市的设计受到花园城市运动影响，抛掉以公园作为点缀的旧有观念，将许多重要区域直接融入天然植被，因而享有“天然首都”美誉。

作为澳大利亚政治中心，堪培拉城内建有澳大利亚国会大厦、澳大利亚高等法院和众多其他政府部门与外交机关。它也是许多全国性社会和文化机构的所在地，例如澳大利亚战争纪念馆、澳大利亚国立大学、澳大利亚体育学会、澳大利亚国立美术馆、澳大利亚国立博物馆及澳大利亚国家图书馆。澳大利亚军队总部，以及主要军事教育机构邓特伦皇家军事学院和澳大利亚国防学院也设在堪培拉。堪培拉居民人口以公务人员居冠，失业率、平均收入皆优于国家平均值。联邦政府是堪培拉大的单一雇主，同时在领地生产总值占了高贡献比例。堪培拉的高等教育水平较高，境内人口结构也较年轻。

利好政策/优势

1、无海外附加印花税：无PR的海外买家在堪培拉买投资房，印花税和本地买家是一样的！没有额外费用(OVERSEAS SURCHARGE）

2、首次置业购房自住全免印花税: 在ACT, 首次置业且用于自住; 购买堪培拉所有类型产（包括新房，二手房，现房，期房，土地)；基本适用于所有房价低至$100万澳币, 高减免额度可到$35,910澳币, 满足以上条件可以全免印花稅！

3、非首次置业购房自住，购买60万以下楼花，免印花税：2022.4.1起，购买期房【公寓】或【联排别墅】；且用于自住；合同价低至＄60万澳币，可享受印花税全免，高减免额度可到$15,720，该政策不适用于别墅，土地，现房和二手房。

4、印花税抵税: ACT处理印花税和别州不同，像NSW和,VIC会将印花税和房价本身一同算作房屋本金(CAPITAL BASE)，而ACT房产由于土地LEASEHOLD的特性，印花税属于是支出/费用(EXPENSE），而非本金(CAPITAL)，因此是可以用来抵税的。

5、移民+5分：这成为了很多外州人来ACT移民的一大重点原因，就是买房加五分，条件包括：买现房/马上SETTLE的房子（空置土地不可以）；申请人持有房产的产权超过25万澳币，要提供房产证(CERTIFICATE OF TITLE)，用于证明是现房（这里需要注意的是，大家可以提前买期房，只要在递交MATRIX申请时房子已经SETTLE了-即现房，就可以加分）

堪培拉雄厚的教育实力及稳定的留学生数量

01、堪培拉大学：据2018年的报告显示，2015年有28949名大学生生活在堪培拉，同时72.8%的学生住在私人住宅(校外租房）

02、澳国立大学：澳大利亚国立大学是澳大利亚首屈一指的公立综合性研究型大学，并拥有7

位诺贝尔奖得主。连续15年蝉联全澳，并位居2020QS大学排名第29名。

03、新南威尔士大学堪培拉分校：高等教育与科研对首都州的经济贡献为33亿美元(较2015年增长20%)，占GSP总额的6.2%。

截止2020年8月，ACT仍有16,381名国际学生登记入学，在如此低迷的留学环境下，应然凭借其领先的教育实力吸引了众多留学生前来。其中，来自中国大陆及港澳台地区的留学生数量高达8,448。尤其是疫情结束开放国门后，大批留学生逐渐涌入。稳定的留学生源为租房市场提供了源源不断的需求。

堪培拉长期发展的政府规划

ACT的人口预计在2029年将超过50万，为此ACT政府配套出台了新的140亿基础设施规划，包括新建郊区学校、大规模扩建堪培拉医院和更新较发达地区的现有基础设施。

基建规划涵盖了卫生、教育、交通、市政服务、文化、娱乐和城市规划领域的优先发展项目。人口的增长和城市的发展建设，都将为房产市场注入更多活力，住房需求的增长必将促进房价及租金的上涨。

堪培拉的高收入人群

堪培拉作为澳洲的政治中心，每年都有源源不断的外来从政人员，来到堪培拉工作。

受高等教育以及职业类型的影响，ACT的就业率及平均工资均处全澳领先地位。这也奠定了堪培拉高租金水平的基础。

堪培拉的移民政策

堪培拉作为移民澳洲的利好城市，每年都在吸引着众多拥有移民需求的人群来到堪培拉，这也在一定程度上增加了堪培拉的住房需求。对于有移民意向的消费者来说，购置25w以上的房产仍然是ACT移民的加分利器。并且在新政条件下，491签证转191永居的要求：3年$53,900收入可含投资收入，即包括投资房房租收入。

01、堪培拉大学：据2018年的报告显示，2015年有28949名大学生生活在堪培拉，同时72.8%的学生住在私人住宅(校外租房）

02、澳国立大学：澳大利亚国立大学是澳大利亚首屈一指的公立综合性研究型大学，并拥有7位诺贝尔奖得主。连续15年蝉联全澳，并位居2020QS大学排名第29名。

03、新南威尔士大学堪培拉分校：高等教育与科研对首都州的经济贡献为33亿美元(较2015年增长20%)，占GSP总额的6.2%。

这一系列特征都为堪培拉的房产市场注入了新鲜的活力使堪培拉房产市场拥有稳定的租房需求和全澳领先的租金水平

堪培拉房产数据一览

全澳首府城市独立屋租金回报率（2022年9月数据，数据摘自Domain）

全澳首府城市公寓租金回报率（2022年9月数据，数据摘自Domain）

全澳首府城市住房空置率（数据摘自Domain）

海外买家可购买哪种房产？

A、新房  全新住宅指在住宅用地上新建好，在建或将建造的住宅，并此前从未被交易买卖过的未居住过的住宅；或住宅未被使用累计超过12个月。新房交易是海外投资者选择多的房产类型。一般海外投资者购买新房都可以无条件获批并对新房次数及数量没有限制，但每次需要重新申请。请注意，二手房装修或翻新不属于新房。关于二手房推倒重建，请参考下文二手房住房再开发。

B、二手房  购买二手房有严格的限制条件，首先，购买者必须持有一年及以上澳洲临时居住签证（学生签证，工作签证等）。其次，购买的房产必须为自住房。另外，房产持有者必须在签证到期离境前的3个月出售该购入的二手房产。

C、二手住房再开发. 对于重新开发的住宅项目，海外投资者同样需要经过FIRB的批准并且保证新建造的住宅数量大于原有的数量。FIRB在审批申请是遵从的原则是看购房行为是否增加了澳洲房源，所以如果满足这个条件，原则上海外投资者是可以投资二次开发的住宅项目的。

D、空地  一般海外投资者购买空地建房获批需要条件：买地开发及建造需要在4年内完工并且需要在购买后的24个月之内动工建造。在完工前30天需要提供个竣工证书或者入住证书。

海外买家购房主要流程

海外人士能否贷款

在澳洲，一个人收入的多少在贷款中起决定性作用。除了申请者本人在澳洲的合法工作收入外，澳洲部分银行可以接受海外收入来申请贷款，其中包括：海外工作、生意等稳定收入，部分银行可接受多达26个国家的海外收入。

这里的海外人士包括纯海外无任何澳洲签证，或持188签证，学生签，陪读签等TR。对于海外人士来说，在澳洲买房是可以享受到和澳洲本地居民买投资房同样的政策，只是需要经澳洲海外投资局(FIRB)的批准。除此之外，澳洲政府对于海外购房者要求还是相对宽松的。

而对于海外人士买房需要谨慎考虑的就是贷款了，主流银行像澳洲的四大银行基本上不接受海外人士贷款；目前有些主流银行正逐步推出针对海外收入的贷款政策，但在文件的审核及流程上还是较为复杂和严谨。一般接受海外人士贷款的主要是非银行的基金产品。而依据签证类型的不同，贷款的利率及额度也不一样。

对这部分人群来说，选择适合自己的基金产品至关重要，好是找一个自己信赖的broker问清楚。可以联系Linc免费咨询贷款事项。

海外买家购置房产后如何管理

1、开发商提供租金保障协议

Rental Guarantee是开发商在一定时期内提供的租金保障的条例，如果您在买房时开发商有包含此条例，开发商即有义务代理您以合约的价格提供租金保障。以堪培拉大的开发商Geocon为例，该开发商提供为期两年，7%的Rental Guarantee。所以购买该开发商旗下的楼盘，即可在这两年享受租金担保的福利。除Geocon之外，由JWLand开发建造的楼盘现也提供7%的Rental Guarantee。

2、委托租赁管理团队

对于没有租金保障条例或租金保障条例到期的投资者来说，寻找本地经验丰富，声誉良好的物业管理（Property Management）团队则至关重要。投资中介会为买家找好租客、收取租金、定期提供租金报告，并代为联系维护及维修等事宜，从而使海外买家能够省时、省心、省力地管理所投资的房产。LINC为广大投资者提供专业的Property Management服务，我们的PM团队拥有充足的租客资源、业内领先的租赁经验、优秀过硬的职业素养，旨在为每位投资者提供安全放心的物业管理服务。