澳洲房价高估：市场现状与未来展望-金顶置业

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澳洲房价高估：市场现状与未来展望

新数据显示，澳洲住宅价格比合理价值高出30%，这一差距若要消失，至少需要十年房价几乎停滞的时期。专家警告，房价被高估到如此程度，一旦出现大幅修正，经济恐将遭受毁灭性打击。这一现象引发了对澳洲房地产市场的广泛讨论，尤其是对房价合理价值的评估和未来市场走向的预测。

市场现状：房价与合理价值的差距

AMP的研究发现，各州首府城市独立屋平均价格比合理价值高出三分之一，较去年十一月回落4个百分点。公寓价格则相对谨慎，仅高估1%。澳洲被视为低估的市场是墨尔本公寓和珀斯公寓，分别低于合理价值11%和10%。所有首府城市的房价都被高估，不过过去六个月程度已有所缓解。

AMP首席经济学家Shane Oliver指出：“就独立屋而言，整体情况有所改善，得益于租金相对房价的增速略快以及较低的通胀。” 他进一步解释说：“若看公寓，全国整体也在改善。” Oliver使用澳洲房地产研究所（Real Estate Institute of Australia）的数据，将房价与租金比率同历史均值比较，得出合理价值基准。他强调：“这一结论与房价收入比相同，要让房价回到更可负担水平，或在本研究中回到合理价值，价格必须大幅下调。”

各城市房价高估情况

悉尼：独立屋价格高出合理价值41%，为全国高；公寓则较理性，仅高出3%。

布里斯班：独立屋高估38%，位居第二；其公寓高估19%，全国第三。

霍巴特：公寓高估27%，为全国差价值。

墨尔本：租金增长强劲、房价放缓，造成15%高估；只有珀斯更接近平衡，高估10%。

Oliver指出：“墨尔本对投资者来说很复杂，债务水平高，政府又宣布房产新税，促使资金转向他州。” 他认为，三分之二的澳洲自住房和贷款房持有者可能更希望房价上涨。但他也强调：“从社会和谐角度看，将房价降到更可负担水平更好。这并不意味着必须让房市崩盘。” 他建议，更好的结果是十年左右房价仅小幅增长或零增长，至少相对工资下跌。

专家观点：合理价值与市场风险

独立经济未来学家Evan Lucas指出，合理价值的评估因素众多，包括地段、土地面积、房龄、同类房价、市场状况、利率与就业机会，再加上一个更主观的情感价值。他强调，澳洲人财富的55%在自住房里，澳洲住房年均涨幅约7%，复利下三十年即得到今日局面。

Lucas警告说：“若如数据所示，要回到合理价值，悉尼房价需跌30%至41%，经济影响将是灾难性的。” 他解释说：“我用‘灾难性’不是轻率，因为若房价跌三分之一，家庭经济将被颠覆，消费刹车，你会陷入‘房贷牢笼’。” 他认为，年轻澳洲人仍可置业，但新居将与他们儿时的家大不相同。

买家代理、Palise Property创始人Steve Palise指出，价值的主观性随时间变化。他说：“我会根据客户风险偏好建议购房额度。” 他进一步解释说：“他们的工作稳定性如何？面对利率波动有多少缓冲？有多少现金储备应对意外？”

结论

澳洲房价高估现象显著，尤其是独立屋市场。尽管过去六个月有所缓解，但整体房价仍远高于合理价值。专家建议，为了社会和谐和经济稳定，房价需要逐步回归合理水平，而不是通过市场崩盘来实现。未来十年，房价可能仅小幅增长或零增长，以实现相对工资的下跌。这一过程需要政策制定者、市场参与者和购房者共同理解和应对。

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