墨尔本房价狂飙，首次购房者还能抢得上吗？-金顶置业

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墨尔本房价狂飙，首次购房者还能抢得上吗？

新房价模型给首次购房者敲响警钟：若当前增速保持到今年夏末（11—12月），墨尔本将有超过100个郊区的独栋中位价突破新政上限，届时“5%首付+免抵押贷款保险”的福利可能形同虚设。想上车，先要算清时间账。

墨尔本房价狂飙，首次购房者还能抢得上吗？

一、政策速览：10月1日起，首次置业补贴线全面上移

首付比例：至低5%

贷款人抵押贷款保险（LMI）：政府代缴

新房价格上限（首府城市）

– 墨尔本：95万澳元（旧线80万）

– 悉尼：150万澳元（旧线90万）

– 布里斯班：100万澳元（旧线70万）

– 珀斯：85万澳元（旧线60万）

二、数据透视：上限提高，能把多少房源拉回“可买圈”？

全国视角：符合中位价以下的房源占比由33%跃升至63.1%

墨尔本：可负担郊区（独栋+公寓）比例从23.4%升至42%，覆盖近五成城区

布里斯班：中等价位可选区从10%扩大到45%

珀斯：从不到1%增至约40%

公寓市场：除霍巴特外，所有首府90%以上郊区公寓中位价落入新政区间

墨尔本房价狂飙，首次购房者还能抢得上吗？

三、现实案例：Springvale——再涨3个月就要“出局”

8月独栋中位价：92.5万澳元

近三月涨幅：3.7%

模型测算：若增速不变，11月当地中位价将触碰96万—97万澳元，超出新政上限约1万澳元

Cotality经济学家Kaytlin Ezzy提醒：“买家仍可寻找同区低于中位价的房源，但需求外溢可能把低价段也迅速推高。”

四、其他城市“红线”预警

悉尼班克斯敦：8月中位价148.8万澳元，三月涨3.8%，按此速度11月将达154.4万澳元，突破150万上限

布里斯班与珀斯：虽然上限大幅提高，但热门学区内环仍可能在一两个季度内接近新政封顶

五、银行视角：上限≠批贷

贷款能力评估仍以个人收入、负债、信用分数为准

首付5%以外，买家需额外准备印花税、律师费、查验费等交易支出（约6—8万澳元）

利率假设：若现金利率明年回弹0.5个百分点，借款能力平均缩水7%—8%

墨尔本房价狂飙，首次购房者还能抢得上吗？

六、窗口期策略

速战速决：已锁定城区的买家，建议在9月底前完成物业评估与贷款预批，抢在11月旺季前交换合同

价格洼地：关注同区域低于中位价20%的“非典型地块”，如狭长地、需装修旧房，短期内溢价空间相对温和

公寓替代：若独栋逼近上限，可考虑同区大面积公寓，利用公寓中位价仍远低于新政线的缓冲带

贷款方案：使用政府First Home Guarantee同时搭配州级首次置业印花税折扣，双通道降低前期现金压力

备选郊区：把搜索半径扩大到外环快速轨道交通节点，如Cranbourne、Sunbury方向，目前仍有80—90万澳元可拎包入住的新盘

七、专家呼声

“价格上限应与动态中位价挂钩，并引入贷款能力双因子，否则政策红利会被快速上涨的房价吃掉。”——Kaytlin Ezzy

典型首次购房者通常选择低于中位价的房源，因此决策时务必把个人借款额度、未来利率走向与区域供应节奏一并纳入考量。

上限上调给了首次购房者更大“地图”，但房价增速也在同步踩油门。谁能赶在夏末封盘前锁定合同，谁就能把5%首付+免LMI的真金白银装进兜里。窗口已开，倒计时开始——先做预批，再去看房，别让“等等看”变成“再也够不着”。

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