一房难求！春季拍卖场火爆，房价或再迎上涨-金顶置业

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一房难求！春季拍卖场火爆，房价或再迎上涨

九月的墨尔本，樱花还没全开，拍卖槌声已先热闹起来。进入春季交易季首周，维州挂牌量同比骤增9%，达到1080套；清盘率一口气冲到68%，创2023年6月以来新高。多重信号指向同一结论：被租金逼疯的“租房一代”正在集体返场，楼市温度随之飙升。

一房难求！春季拍卖场火爆，房价或再迎上涨

一、首置买家“大返乡”——租金涨、门槛降，干脆买房

新租房者调查：全国57%计划两年内买房（去年仅42%），维州更以62%领跑

10月1日起，维州取消首置价格上限与收入门槛，95万澳元以下住宅皆可5%首付上车

PropTrack租金曲线：墨尔本周租从2024年12月560澳元升至2025年4月575澳元，且空置率仍低于1.5%，“以租养贷”逻辑逆转，租客干脆变业主

官方贷款数据：2023-24财年维州发放首置贷款36,756笔，政策松绑后预计本财年反弹10%以上

二、拍卖场——“抢”字当头

清盘率速览

墨尔本整体：69.7%（8月），为两年来至高

热点切片：莫宁顿半岛77.8%、东郊74.1%

行业共识：60%为平衡线，突破70%即进入“卖方市场”，价格随时抬头

成交节奏

许多房源拍卖前被提前抢下，平均上市天数缩至26天（去年同季38天）

首付仅5%的买家为表诚意，普遍额外附加“无金融条款”或30天短交割，与投资者正面硬拼

三、资金面——三次降息已落地，利率成“心理底”

现金利率降至3.6%，三大银行预测年内至少再降0.25个百分点

贷款真实利率跌破5%，首置月供与周租差距缩小至“一杯咖啡钱”，触发观望人群集中签约

信贷额度回升：同样年收入10万澳元，借款能力比年初提高约7%，等于多出6-7万澳元预算空间

一房难求！春季拍卖场火爆，房价或再迎上涨

四、库存——“缺货”才是涨价的底气

春季新增挂牌虽增9%，但总库存仍比五年均值低18%

建筑完工量尚未恢复，CoreLogic估计墨尔本要到2026年中才能回到长期平均供应水平

供不应求局面至少延续至明年春季，房价环比增速或维持在1%–1.2%/月

五、买卖对策——窗口期=卖方黄金期=买方决策期

卖方：

定价策略可比中位价上浮3–5%，但须提前做房屋检查，减少买方砍价点

选择拍卖+短交割组合，可吸引首置与投资者同场竞价

买方：

预批贷款+律师提前审合同，看到满意房源当周就出Offer

把搜索范围扩大到地铁末端或半岛地区，用通勤时间换价格空间

若预算贴近95万上限，留足印花税与过户费，避免“硬上车”后现金流断裂

六、前瞻——春季行情只是序章

利率下行+首置政策+租金三连涨，需求端确定性强

供应端短期内无法放量，清盘率大概率维持在65%以上

价格节奏：若按当前环比增速，墨尔本住宅中位价到2026年2月或再升6–8%，首置可承受范围将被进一步压缩

对首置买家而言，2025年春天是“低首付+低利率+政策红包”三重叠加的罕见路口；对卖家来说，这是两年一遇的“定价权”回归期。市场已给出明确信号：好房不等人，晚一周出手，可能就是多付一成首付的差距。在政策与情绪同步升温的当下，把预批、验房、律师“三件套”备齐，才能于万人拍卖场里稳操胜券。

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