澳大利亚房地产市场正经历结构性转向。根据Cotality 2月地方市场报告，截至1月的三个月内，澳大利亚地方住宅价格涨幅已显著超过首府城市市场，两者差距持续拉大。这一逆转标志着在购房压力与新一轮移民潮的双重影响下，购房者的置业意愿与支付能力正在重塑市场格局，增长动力出现决定性转移。

数据逆转：地方市场3.2% vs 首府城市2.1%

全澳地方住宅价格本季度上涨3.2%，高于八大首府城市合计2.1%的涨幅。这与截至10月的上一季度情况完全逆转——当时首府城市价格上涨3.3%，地方楼市为3.0%。增长重心已从都会区明确转向地方市场。

在全国主要地方重要城区（Significant Urban Areas）中，近五分之三的地区增速高于10月份，表明本轮上涨具有广泛基础，而非个别区域的孤立现象。

驱动因素：性价比与宜居性的再平衡

Cotality澳大利亚研究主管Gerard Burg指出，数据凸显出随着购房者离开首府城市寻求高性价比房源，城市与地方市场的分化正在加剧。"购房成本仍是影响购房者行为的核心因素。首府城市房价仍处于历史高位附近，房源供应紧张，许多家庭再次将目光投向澳大利亚地方地区，以追求更高性价比与宜居性。"

区域格局：西澳领跑，新州维州温和

西澳大利亚州地方地区成为全州表现强的区域，截至1月的三个月内房价大涨6.1%，高于上一季度的4.9%。在西澳州内：

Albany、Kalgoorlie-Boulder和Busselton季度涨幅均达到7%及以上

Bunbury和Geraldton涨幅也超过本州已十分亮眼的平均水平

与之相对，Broome和Port Hedland涨幅相对温和，说明即便在资源型相关市场，内部行情也存在差异。

全国突出单体市场：新南威尔士州地方城市Wagga Wagga，本季度房价飙升8.1%。这一内陆城市涨幅远超悉尼近期水平，反映出具备就业、基建优势且房价相对亲民的大型地方中心城市吸引力持续提升。

"从内陆中心、沿海城镇到矿业邻近地区，大量地方市场增长动能都在增强，"Gerard Burg表示，本轮上涨范围已远不止传统的滨海宜居热门区域。

分化中的分化：并非所有地方市场均等受益

尽管全国整体呈现地方楼市走强态势，但新南威尔士州与维多利亚州地方地区涨幅相对温和，分别为2.5%和2.3%，两州增速较10月份基本持平。这两个州也是出现局部房价下跌的地区，包括Bowral-Mittagong、Warrnambool和Batemans Bay等区域在此期间房价小幅下跌。

Gerard Burg指出，部分表现较弱的区域销售行情偏淡。"新州这两个市场销售状况相对疲软，房源在售时长接近70天。这意味着当地供需关系比大多数其他地方地区更为宽松。"

市场信号：在售时长与议价空间

库存去化速度揭示市场热度差异：

西澳大利亚州：地方地区房产中位在售时长仅20天

昆士兰州：地方地区为24天

新南威尔士州部分地区：接近70天

卖家平均降价幅度约3.3%。Albany在售时长仅10天，为全国短；西澳与昆士兰州共有十几个重要城区中位在售时长低于20天，凸显有限房源竞争激烈。

Gerard Burg认为，快速去化与小幅议价现象，反映出人口与资金正重新流入地方地区。"这反映出人口与资本新一轮回流至那些预算更宽裕、房源竞争激烈的地区。"

结语：结构性转向的持续性

地方楼市对首府城市的反超，并非短期波动，而是购房压力、远程工作常态化、以及生活方式优先级重塑共同作用的结果。对于市场参与者而言，理解这种"再平衡"的区域差异——西澳与昆士兰的强势、新州与维州部分区域的疲软——比简单判断整体涨跌更具战略价值。随着人口与资本的持续流动，地方市场的内部分化也将持续深化。