澳洲迎来传统春季房产热潮，房产大佬称未来18个月房价将快速上涨，新州维州多地房价正在上涨！

01、澳洲迎来传统春季房产热潮，买家做好准备

传统上春季是房地产市场一年中旺盛时期，专家预测人们即将迎来一个繁忙的季节，提醒买家应该为激烈的竞争做好准备。

房地产分析PropTrack的数据显示，经过数月的观望，卖家们正在回归市场，7月和8月有更多的房源在春季销售季节前挂牌出售。

新的房源报告显示，悉尼和墨尔本的复苏尤为明显，这两个城市呈现出十多年来繁忙的冬季末期。悉尼8月份的新房源数量年度同比增长了18.4%，墨尔本增加了20.8%。

新的PropTrack房价指数显示，8月全澳房价连续第八个月上涨，在市场住房短缺的情况下，布里斯本、阿德莱德和珀斯的房价创下历史新高，因此出现了新的紧迫。

昆士兰偏远地区和南澳的房价值也创下了历史新高。

PropTrack的首席经济学家Eleanor Creagh说：“在悉尼和墨尔本，随着卖家信心的提高，新上市房源的数量正在增加。”

02、维州多区房价飙升超10%，墨尔本东区领涨！

据《先驱太阳报》10月7日报道，过去一年，墨尔本东部地区主导了维州的房地产增长，一些房价已达到七位数的蓝筹邮编区，在家庭买家的驱动下，房价上涨超过了10万澳元。

PropTrack的新数据显示，Forest Hill区的房主比一年前增值了近$12.8万，这个区典型独立屋房价上涨了11.72%，达到了$1,219,430。

此外，房价上涨在Vermont South也很突出，那里的独立屋房价上涨了$147,750（10.84%），达到$1,511,391。像Burwood East这样的内东区房价也在上涨，增长了近$120,000（9.91%），达到$1,328,851。此外，Box Hill South的独立屋中位价也上涨了约$147,000（9.61%），达到了$1,529,053澳元。

National Property Buyers Victoria的总裁Antony Bucello表示，他对此并不感到意外。

他说：“人们对东区的喜爱与日俱增，而且还在向更远的地方蔓延。”

像Forest Hill和Vermont South这样的城区，分别距离墨尔本CBD 18公里和26公里。

但Bucello表示，需求和价格的增长可能很快就会扩展到像Ringwood（离CBD 29公里）、Ringwood East（31公里）和Heathmont（24公里）这样的地区。

“许多东部城区都是以家庭为导向的地区，提供良好的交通设施，学校和开放空间。”

“有许多非常好的公立小学和公立中学，这吸引了很多家庭。”

这位买家中介还指出，进入市场的家庭住宅数量有限，这推动了价格的上涨。

不过，房地产专家、McGrath Estate Agents的老板John McGrath则预测，Flemington、Spotswood和Elsternwick这些内城区，将是下一个房价繁荣的地区。

McGrath发布的一份新报告中表示：“Flemington，与其门口已经繁华的North Melbourne和Kensington相比，提供了相似的市中心便利性，价格却更具吸引力。”

他还补充称，与附近的Seddon和Yarraville相比，Spotswood也提供了类似的实惠选择，而Elsternwick则因为靠近CBD和海滨海滩而越来越受欢迎。

其他预计明年房价将起飞的城区还包括CBD西南方22公里的Point Cook，以及位于维州阿尔卑斯山麓的Mansfield。

在东南部，PropTrack的数据显示，Murrumbeena也是一个房价增长强劲的城区，自去年9月以来，房价上涨了9.61%，达到$1,674,117。

而在维州偏远地区，Gippsland地区的表现尤为出色，像Sale和Bairnsdale这样的城镇，公寓中位价分别上涨了14.26%和12.66%。

PropTrack的经济学家Eleanor Creagh表示，这是这些地区的公寓可负担性所带来的结果，Sale的一套典型公寓的价格为$359,101，在Bairnsdale也差不多，为$376,467。

Creagh女士还指出，尽管维州偏远地区的增长表现比墨尔本要弱，但仍有一些偏远地区市场顶住了下行趋势。

Beechworth的房价比去年同期上涨8.25%，达到76.2万澳元。

Shepparton一些城区，独立屋房价也有所上涨，其中包括Cobram（$439,396）和Kyabram（$423,714），分别上涨了6.83%和5%。

03、未来18个月澳洲房价将快速上涨

房价将在接下来的18个月继续快速上涨！为什么？悉尼名房地产经纪人John McGrath给出了他的解释。

根据CoreLogic的数据，自从1月29日房价触底以来，5个主要城市的房价已经反弹了8.4%。

首先，McGrath 认为，鉴于 “过去六个月平均每月批准的住宅数量为 13,355 套，比十年平均水平低 23%”，也就是说，房屋供应将会继续非常紧张。

“住宅审批量减得比较多的部分，是在公寓类别”。

下图显示，各大城市的公寓申请量正处于 2021 年 10 月以来的低水平，还不到 2016 年峰值的一半：

其次，McGrath指出，澳大利亚正在出现创纪录的净海外移民潮：

“政府预测显示，仅在未来两年内，我们的移民人数就将净增 715,000 人”。

“很大一部分移民会在悉尼和墨尔本开始新生活，因此，这将成为推动悉尼和墨尔本房价和租金上涨的重要因素。”

下一张图表显示，这种大规模的移民潮和住宅建设的崩溃同时出现，将导致市场供应短缺日趋严重：

McGrath还指出，新上市房源的清出率相当好，“这意味着在大多数地区的房市需求仍然超过供应”。

CoreLogic 的数据可以清楚说明这一点，挂牌房源总数比五年平均水平低 17.1%：

McGrath 认为利率即将达到顶峰：“通胀率呈下降趋势，但澳大利亚央行认为，在 2025 年之前，我们不会回到 2% 至 3% 的目标水平。大多数专家认为，在本轮加息周期结束之前，或许还会有一次加息。”

“看起来买家和卖家似乎已经习惯了房贷利率上调的新常态”。

我不认为澳洲央行会再次加息，因为随着固定利率房贷重置逐步完成，平均房贷利率将在未来六个月继续上涨。

澳洲国内也出现人均经济衰退，家庭实际消费下降，以及劳动力市场疲软。

尽管如此，McGrath认为“在接下来的18个月里，澳大利亚房价很可能突破历史新高，并持续走高”。

由于供应严重不足和租金飙升，即使房贷利率不断上调，房价也已经在上涨。

一旦澳洲央行明年开始降息，那么房价就一定会飙升。

04、悉尼房价在9个月内上涨了11%

CoreLogic 9月份的房屋价值指数显示，悉尼房价自1月份触底以来已反弹11%，尽管利率上升，负担能力恶化，但涨势仍在增大，并有望在明年初创下新高。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，该数据公司的新模型显示，悉尼房价本月上涨了1%，涨幅低于5月份的1.8%，但考虑到负担性问题，这已经是相当大的涨幅了。

他说：“表现仍然稳定，特别是在独立屋价格较高的背景下。”

“我们看到房价环比继续上涨约1%，悉尼今年正非常接近名义上的复苏。我不敢说一定，尤其是随着上市数量重新平衡，增长速度进一步失去了一些动力，但到明年初，创下历史新高并非不可能。”

根据修正后的模型，悉尼房价从峰值到谷底下跌了12.4%，这意味着，悉尼房价距离收回去年因利率导致的低迷所造成的跌幅仅差3.1%。

Lawless说:“尽管库存水平正在上升，但是从相对较低的水平上升的，目前仍比每年同期的平均水平低4%左右，因此市场上的供应仍然不足。我们还看到，与去年相比，买家活动有所增加，9月份季度的销售估计比去年同期增长4.2%。”

“紧张的租赁环境可能是支撑购房需求的另一个因素，悉尼9月份的空置率降至1.2%，为有记录以来的低水平。”

全国房价指数也即将创下新高，而且可能会更早，因为房价从峰值到谷值下跌的7.5%，已反弹了6.6%。

Lawless说:“按照目前0.8%的环比增长，我们可能会在11月份看到全国范围内的名义价格创下新高。”

PropTrack的独立模型显示，在房价环比上涨0.35%至峰值水平后，2022年的全国房价下跌中完全恢复。

CoreLogic的数据显示，在上市物业数量较低的推动下，珀斯和阿德莱德的房价本月分别上涨了1.3%和1.7%，创下了历史新高。

布里斯班看起来将在10月份攀升至创纪录的高点，房价仅比之前的峰值低0.6%。当月房价上涨1.3%。

相比之下，墨尔本房价仅上涨0.4%，堪培拉房价上涨0.2%，霍巴特房价下跌0.6%，原因是上市物业数量明显增加。

同样，过去12个月，霍巴特的新库存跃升了8.7%，自去年6月以来一直在上涨。

图文资料来源：Financial Review、Sydney Morning Herald