澳大利亚近几个月现有住宅价格已经开始恢复增长，然而这种价格上涨更多地反映了现房销售市场库存的不足，并且由于库存量以及生活成本的压力（包括利率上升），这种上涨可能只是暂时的。

市场对公寓的需求仍然参差不齐。投资者对公寓的需求仍然受到限制。然而，自有住房市场（尤其是小户型）的某些部分仍然坚挺。此外，还有其他因素在稳步提振对公寓的潜在需求，包括相对于独立式住宅的负担能力、强劲的移民水平回归以及日益严重的租赁供应问题。

实际上，各地的租赁空置率已经降至较低水平，在2023年季度随着许多海外学生的回归，加剧了这种情况的发展速度。各地的租金都在强劲增长，市场上的流离失所现象也在增加。在供应方面，新公寓的建设水平较为缓慢，这种状况至少还会持续几年。

虽然开发商对供需前景越来越有信心，但高建设成本和融资成本上升的压力意味着目前很少有大型项目进入建设阶段。虽然材料成本有所缓解，但劳动力仍然短缺，在市场上，很难找到大型高层项目的建筑商。受租赁市场紧缩、建房出售项目难度加大以及近宣布的税收变化等因素的刺激，建房出租项目的开发市场仍然兴建。

尽管利率可能已经见顶，但家庭财务和房地产市场的逆风尚未结束。尽管如此，住房需求可能向公寓转移，人口增长可能出人意料地上升，这些都可能加剧市场的中期供需失衡，加剧租赁短缺，并支撑定价水平。

01、公寓需求参差不齐

随着房地产市场的低迷，总体公寓需求已经放缓。公寓并非完全不受利率上升和买家观望利率稳定水平的影响。

尽管如此，市场上大多情况下，仍有较为积极的公寓需求，尤其是自住业主。这反映了一个事实，即许多小户型仍然受到近期独立屋价格上涨的鼓舞，对利率上升的敏感度要低得多。

投资者需求的不确定性更大一些。更高的利率会产生影响，但租赁市场的强劲势头是有吸引力的。中国边境的开放为外国投资者的需求创造了一些潜在的上行空间，外国投资审查委员会的审批数量也从低位持续上升。

2023年拍卖清盘率有所提升。在2022年末达到略高于50%的低点后，清盘率在3月和4月反弹至65%以上。

外国投资审查委员会批准的住宅购买数量在2021-22年间增长了约25%，价值增长了三分之一。

尽管如此，2021-22年的76亿澳元仍几乎是2015-16年峰值水平的十分之一。尽管需求水平仍然相对较低，但2022-23年上半年的审批速度仍在继续上升。

近的联邦预算公布了对海外净移民的预估，并延续了近期数量上升的趋势。

总的来说，自2021年5月的估值以来，从2020-21年到2023-24年期间，这一估计值被上调了69.1万套，相当于需要增加多于30万套住房。

02、供应保持适度，开发仍具挑战

由于市场的挑战不断增加，已承诺的公寓供应已经大幅下降。然而，过去一年很少有高密度项目开工，因为建筑和项目融资成本不断上涨。尽管一些建筑材料的压力已经缓解，但劳动力短缺仍然是一个需要解决的现实问题。

实际上，许多主要建筑公司正从高密度住宅转向其他领域。对于开发商来说，找到建筑商已成为大的挑战，特别是在较小的市场中。

随着人口增长快速恢复到疫情前水平，公寓供应的停滞可能会加剧未来几年许多地区公寓产品的潜在供应不足。

对于建房出售市场，开发商的关注点仍然主要集中在自住业主的较小精品项目上。这些项目风险更小，买家更愿意支付必要的更高建筑成本，以保证项目的可行性。

建房出租项目供应继续增长，得益于无需预售期的优势。近宣布减少外国投资者预扣税的消息更是进一步提振了市场。

仲量联行监测的2023年季度，整个市场共有2,135套公寓完工。在此之前，2022年仅完成8,378套公寓，而过去六年每年完成21,370套公寓。

03、价格 - 现有单价可能已经触底

3月和4月，大多数首都城市的现有住宅价格上涨，而所有主要首都城市的公寓价格都在上涨。

近的反弹可能在很大程度上反映了现有市场中待售房屋的数量非常低。然而，近房价的上涨本身可能会让更多的人推迟上市。家庭承受的利率压力也远未结束。

但就公寓市场而言，低迷可能更早结束。公寓价格没有独立式住宅上涨那么多，在买家借贷能力受限的环境下，相对的可负担性将支撑需求。移民增加和紧张的租赁市场也在支撑需求。

公寓价格也面临成本压力，这些压力来自建筑成本和交付新库存的更高成本。由于目前库存很少，开发商在大多数市场中实现了每平方米销售率(总变现)的提升。自住物业尤其如此，但越来越多的大众市场产品也是如此。

3月和4月，除堪培拉外，大多数市场的住宅价格(住宅和单元房)都有所上涨。

04、租赁市场-紧张的情况并未得到缓解

在2022年末经历了正常的季节性上升之后，2023年初，所有主要城市的租赁空置率迅速恢复到较低水平。中国积极鼓励留学生回归学校学习，无疑促成了2023年初强劲的租赁活动和空置率收紧。

侧面反映出空置率紧张的事实，在过去的一年里，所有市场的要价租金都增长得非常强劲，“加权平均租金”也在稳步赶上，更多租赁合同以更高的价格重新签订。目前，所有市场的要价都高于疫情前的水平。

市场紧张导致许多地区出现人们难以寻找居所的现象，主要是因为价格压力使住房超出了低收入者的承受能力。

未来几年将有一定数量的公寓供应，但其中大部分供应将集中在自住业主身上，短期内压力可能只会变得更糟。

一段时间以来，小城市的租赁空置率一直很低，悉尼和墨尔本的空置率在2022年大幅下降。

由于外国学生的强劲回归，2023年初，大多数市场的空置率很快回到了非常低的水平。堪培拉出现了一些疲软现象，但空置率仍然适中。

在公寓价格下跌和租金上涨的共同作用下，过去一年的总投资收益率有所上升，目前大多数市场的收益率都超过了过去三年的平均水平。

05、展望 -公寓市场可能开始好转

迄今为止，加息的全面影响尚未显现，在通胀居高不下的情况下(近期住宅价格上涨本身可能也要考虑在内)，仍无法保证不会进一步上涨。但尽管如此，我们有充分的理由相信公寓将在独立住宅之前稳定。

负担能力和较低的借贷能力将推动更多买家进入公寓价格点。此外，更强劲的移民和外国学生入境将使潜在需求前景保持强劲。

除了改善需求前景外，公寓供应将在2023年进一步下降至较低水平，并在此后至少几年内保持温和。

专门从事租赁建设的运营商正在填补高密度项目的一部分缺口，但他们也不完全免受可行性成本压力的影响，需要一些时间才能实质性地提高产能。

对于已经紧张的租赁市场来说，未来几年似乎没有新的库存可以缓解压力，因此强劲的租赁压力可能会继续持续。

THE END