房地产咨询公司Charter Keck Cramer近期表示，随着开发商面临成本上升和需求增加的情况，墨尔本一些郊区的楼花公寓价格有望在明年上涨25%。

Charter Keck Cramer全国执行董事特姆利特（Richard Temlett）指出：“价格将重新向上调整，我认为在大约12个月内，整个墨尔本公寓市场都会出现这种情况。在某些地区，根据开发商和项目的不同，买家可能需要支付15%至25%的溢价，甚至更高，这当然是市场发展的方向。”

开发商为了抵消不断上涨的土地价值和建筑成本，将不得不提高价格，以继续推出公寓项目。然而，特姆利特指出，由于消费者信心低迷和利率上升的情况，许多企业仍不敢盲目涨价。

“许多开发商仍然非常担心涨价。我鼓励他们更勇敢一点，因为有充分的基础理由支持价格上涨。开发行业需要意识到，在未来6到12个月里，他们可以在许多地区提高价格，且仍将吸引更多的买家。事实上，这种情况已经在一些项目中出现了。”

根据Charter Keck Cramer对墨尔本不同区域的公寓楼花项目进行的分析，今年推出的一些楼花公寓项目价格相较疫情前已上涨了15%至25%。

该研究还预测，到2025年，墨尔本的公寓供应将减少7900套，或65.3%。利率的快速上升、建筑成本的大幅上涨以及消费者情绪的波动使许多公寓项目变得不可行，并导致销售速度非常缓慢。买家的购买力自去年5月以来已下降逾40%。

然而，特姆利特认为，这些因素也为未来12个月带来了一个庞大但略有不同的买家和租房者群体。

特姆利特指出：“随着利率的快速上升，预计将出现一种‘洗牌’或交易，许多买家将被迫根据他们改变后的财务状况，转而购买中等和高密度的住宅。”

“很多人仍然愿意买房，但由于负担能力的原因，他们买不起别墅，所以更多人要么被迫住在公寓里，要么接受公寓生活。”

尽管墨尔本房价较峰值时期下跌了9%，但别墅较公寓价格的溢价已扩大至60%。自2022年3月以来，别墅价格仍比新冠疫情前高出15%，并有望继续上涨。

特姆利特认为，租金的快速上涨可能会促使一些租房者决定贷款购房，因为在某些市场和产品类型中，租金可能与房屋贷款还款相似。这些潜在买家可能会寻求实惠的产品类型，即公寓。

特姆利特表示，尽管新建销售公寓市场的状况可以说是有史以来艰难的，但该行业将继续改善。

“我们认为，澳储行已接近加息周期的顶点。当利率开始变稳时，我们预计市场需求将开始得到体现，销售速度将加快。”

“当利率开始下调时，预计整个房地产市场将出现极具弹性的反应，公寓市场也将从中受益。”

然而，据澳大利亚储备银行（RBA）表示，目前的加息周期即将结束，通胀开始放缓，预计从明年开始，租金大幅增长的步伐可能会放缓。

澳洲现金利率有望在今年见顶，各大银行预测，到9月，现金利率将达到4.6%；联邦银行（CBA）预计，到8月，现金利率将达到4.35%；而澳新银行（ANZ）则预计在目前4.1%的水平上，不会进一步加息。但在下周公布6月份通胀数据之后，这些数据可能会得到重新统计。

澳储行周二公布了7月会议纪要，显示该行决定将利率维持在4.1%不变，原因是担心进一步加息可能在年底前引发意外的失业率上升。

房地产研究公司CoreLogic对高利率和高租金之间的关系进行了研究，新分析表明，随着通胀开始下降，澳储行停止加息，紧张的租赁市场有望从2024年开始“放松”。

据ATO的税务数据显示，在2020-21财年，澳大利亚47.1%的房地产投资者使用负扣税，这意味着在澳储行开始加息之前的几年里，租金不足以支付投资房产的利息成本。

CoreLogic的研究主管欧文（Eliza Owen）指出，在截至6月的一年中，CoreLogic每月租金中值预计上涨了225澳元。然而，一笔新投资贷款的抵押贷款成本，按澳大利亚住宅价值中位数计算，每月增加了948澳元。

尽管租金有所上涨，但租赁市场通常只在竞争激烈、租房者找不到其他价格合理的住处时才会出现大幅上涨。

总体而言，墨尔本的房地产市场正处于不断变化的阶段，预计明年将继续调整和适应市场需求。开发商需要在平衡成本和需求之间找到合适的定价策略，而买家和租房者也需根据自身财务情况和需求做出理性的房产决策。

房地产市场的稳步调整将在未来几年为澳大利亚房地产产业带来新的机遇和挑战。投资者和买家需要密切关注市场动态，做出明智的决策，并寻找适合自己的住房解决方案。