Tim和May是一对拥有学区房的夫妇,他们计划拆除旧房,并在同一地块上建造两套独立的小型房屋。

旧房一直是他们的主要居所,也是他们的PPR（主要居住地）。

然而,近他们接到律师的电话,要求补交消费税（GST）。这是怎么回事?从税务顾问的角度来看,这涉及哪些税务问题呢?

事实上,地块分割有许多方式,取决于许多外部因素,不仅仅取决于个人的主观意愿。

首先,需要获得市政厅的同意,并准备好必要的资金。然后,需要考虑如何处理剩下的地块或房屋,是直接出售土地还是重建后再出售,是现有房屋的销售,还是作为待售楼盘进行销售?是先居住后出售,还是先出租后出售?还是像之前提到的例子,居住一套出售一套?

这个话题无法一蹴而就,今天我们先与读者朋友们讨论地块分割和再售卖的相关问题。

地块分割与税法一般认知

如果将整个地块分割并出售其中一部分,一般会产生资本利得税（CGT）。

然而,只有同时满足以下两个条件时,收益才会被视为普通收入而非资本利得:

分割的目的是为了获取利润;

利润的获取是通过业务开展、商业运营或商业性交易实现的。

对于开发商购买未开发土地并出售已开发土地的情况,很容易辨别这些条件。

一般人普遍认为,如果我出售一块空地或我出售一套用于居住的房屋,并没有通过公司、信托或其他复杂的结构进行操作,那么它怎么可能与商业活动有关呢?

然而,根据税务总局（ATO）的观点,虚表并不重要,他们关注的是实质性交易本身。

如果交易背后明显具有谋利性质,就不能简单地套用资本利得税法的概念。

因此,首先要判断收益属于营业收入还是资本利得,这非常重要,因为缴纳的税款金额可能会有很大差异。

地块分割与资本利得税（CGT）的关系

当整块土地被分割成两个或更多独立的地块份额时;

只有在出售被分割的地块时才会发生资本利得或资本损失。

换句话说,分割本身并不会涉及资本利得税,只有在处理被分割的地块时才会涉及。

如果连同住宅一起出售地块,通常将地块的收益视为资本利得。只有在特殊情况下,住宅符合自住房免税的条件时,连带的地块才能享受相同的免税待遇。

地块分割与消费税（GST）的关系

通常情况下,私人用途的建房、出租和出售并不涉及消费税（GST）的事项。

然而,如果分割并出售地块符合以下情况时,就需要申报消费税（GST）:

1、存在获取利润的意图;

2、从事商业经营;

3、属于商业或生意交易。

需要注意的是,即使只是一次性的房地产交易,您仍有可能被要求注册消费税（GST）,并正确申报经营活动。

如果您无法确定自己是否符合上述范畴,可以联系税务总局（ATO）请求私人决议（private ruling）以获得裁定。

为了申请消费税（GST）的私人决议,您需要提供大量的证据。以下是一些支持性文件和信息供读者参考:

地块所有者是否注册了消费税（GST）;

地块所有者是否从事经营企业或生意,以及企业的性质;

地块购买时间;

地块购买时是否存在建筑物;

地块自购买以来是否被使用过;

地块自购买以来是否进行了任何改良工程;

您的经营范围;

卖家在向您销售房地产时是否申请了利润差额计税方案（Margin Scheme）;

您在出售房地产时是否打算申请利润差额计税方案（Margin Scheme）;

您参与的任何分割地块或开发活动的详细信息;

如果地块正在进行分割,您考虑分割并出售地块的理由和细节;

您需要准备与本次交易相关的所有文件,包括从购买地地到出售的所有合同、租约、信托协议和估价报告等。

今后,我们将继续探讨与地块分割相关的不同情境下的处理方式,并与大家分享与我们普通百姓息息相关的税收话题。