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新财年投资房申报 税局十大温馨提示

澳洲进入新的财年,房市什么走向?人们还是热衷讨论各种不确定性,但利率上升已经是确定的。


由于可出租的房源不足,从海外返澳人数增加,比如海外学生恢复澳洲在校学习,很大程度上预期会出现租金上涨。


在这里,送给我们读者十大温馨提示,以帮助出租物业业主避免常见的税务错误。无论你是使用注册税务会计师还是选择自己报税,避免这些常见的错误将为你节省时间和金钱。


新财年投资房申报 税局十大温馨提示


1. 分摊费用和共同拥有的房产的收入


如果你与他人共同拥有一套出租房产,你必须根据你对房产的合法所有权来申报租金收入和报销费用。


作为联名租户,你们的合法权益将被平均分配而作为共有租户,你们可能有不同的所有权利益。


2. 确保你的房产是真实可供出租的


你的房产必须是真正可供出租的才能申请减税。这意味着:


你必须能够证明有明确的意图出租该房产


为房产做广告,以便有人会有可能租下它,并将租金设定为与该地区的类似房产相一致


避免不合理的租赁条件


3. 正确处理初始维修和期间资本项目维修


新财年投资房申报 税局十大温馨提示


持续维修,是在出租房产时发生的磨损或其他损坏,可以在你发生费用的同一年全额申请扣除。


例如,维修热水系统或部分管道系统或部分受损的屋顶可以立即扣减。


初始维修,指对购买房产时已经存在的损坏进行维修。


例如,更换破损的灯具和损坏的地板,不能立即扣除,但可在几年内作为资本项目摊销扣除。


资本项目维修,则是要替换整个结构,如屋顶,或者部分结构受损,如翻新浴室被归类为装修,也不能立即扣除。这些是建筑成本,每年2.5%的比例进行申请扣除,从房屋竣工之日起持续40年。


如果你完全更换了一个损坏的物品,并且该物品可从房屋中分离出来,并且费用超过300澳币(例如,更换整个热水系统)。该费用必须在若干年内进行折旧摊销。


4.申报借贷费用


如果你的借贷费用超过100澳币,可在5年内分摊扣除。


如果是100澳币或更少,你可以在你发生费用的同一收入年度申报全部金额支出。


借款费用包括贷款设立费、产权搜索费以及准备和归档的费用,抵押贷款文件,等等各项和借款发生相关的开销。


5.申报购买费用


购买房产的费用包括转让费和印花税(适用于ACT以外的房产可不能在购买当年抵扣)。


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只有在出售的房产时,这些费用将被用于计算你是否需要支付资本利得税。


6. 申报贷款利息


如果你为你的出租房产贷款,你可以将利息作为一项扣除项目进行申报。


如果你将部分贷款用于个人用途,比如买船或去度假。你不能申请这部分的利息。你只能要求支付与出租物业有关的利息(你的利息必须在整个贷款期间分摊)。


7. 正确对待建造成本


你可以申报某些建造成本。包括扩建、改建和结构改善作为资本工程扣除。


一般来说,你可以要求资本工程扣除的2.5%来申请资本工程扣除,从房屋竣工完成之日起,为期40年。


如果你的房产以前是由其他人拥有的,并且他们要求资本工程工程扣除,请他们向你提供提供详细资料,以便你能正确计算出你有权要求的扣除额。


如果你不能从以前的业主那里得到详细资料,你可以使用一个合格的专业人士的服务,他们可以估计以前的建筑成本。

 

8. 申报正确的收入和费用


如果你的房产有一部分是用来赚取租金的,或者你在一年中的部分时间里把它租出去,你必须分摊你的费用,以反映出该部分面积和出租天数。


新财年投资房申报 税局十大温馨提示


你是否能够正确扣减费用,取决于该房产是否真正可供用于出租,您是否有私用,或者你是否以低于市场价的价格租给家人或朋友。


9. 保持正确的记录


你必须有证据证明你的收入和支出的证据,才能申请扣除。


当你出售你的出租物业时,可能需要缴纳资本利得税。


因此要保留所有的记录,包括你拥有的房产,以及从你出售房产之日起5年内的所有记录。


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10. 掌握资本收益


正确对待出售时的资本收益


当你出售你的出租物业时,你可能会产生资本收益或资本损失。


一般来说,这就是以下两者之间的差额。


你购买和改善房产的成本


你出售时获得的收益


你的成本不能包括已经申请作为租金收入扣除的金额,包括折旧和资本工程。


如果你获得了资本收益,请将该收益包括在你该收入年度的报税中。


如果你有资本损失,你可以将损失转入亏损结转,并从将来的资本收益中扣除。


对于出租物业投资者来说,新财年仍然面临以下诸多新的变动,请提前做好准备。


利率升高,导致更高的利息支出


热门地段租赁市场紧俏,可考虑调高租金收入


昆州房产持有者的土地税计算基数扩大到全澳,导致该州投资者的土地税增加


PR因疫情或其他原因仍不能返回澳洲住满200天,新州土地税附加即将翻倍


由于材料成本上涨和工人短缺导致公寓成本上升,维护费用全面增加


也希望我们提供的税局申报提示,对您有所帮助。如果您需要我们额外的专业建议,欢迎前来个案咨询。

温馨提醒:投资有风险,选择需谨慎

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