每年，媒体总会发布关于房地产市场和经济的各种骇人听闻的头条新闻。作为房产投资者和房主，我们很容易被这些信息左右。今天，我们就梳理下2024年市场传播的那些误导性观点。

1、2024年房价将暴跌

这种预测几乎每年都会上演。

年初，多位专业媒体人士宣称，利率上升和经济不确定性将导致房价大幅下跌。然而，事实证明，房地产市场表现出极强的韧性。尽管并非所有市场都表现出色（例如墨尔本市场较为疲软），但强劲的人口增长、低失业率、紧张的供应以及建筑行业的困境，令供需关系持续紧绷，房价并未如预期下跌。

2、加息将导致市场崩盘

尽管2024年持续的高利率确实压缩了许多家庭的预算，限制了买家的借贷能力，但房地产市场并未因此“崩盘”。精明的买家及时调整了预算，而大多数投资者依然看好房地产的长期潜力。实际上，不少澳大利亚人已在房产中积累了可观的资产，这些拥有高额首付款的买家利用资产升值来换置更适合的住房，或像今年，澳大利亚代婴儿潮的人已到达退休年龄退，他们用自己的资产和退休金来支持子女和孙辈的购房需求。

3、通过建造更多房屋即可解决住房危机

去年，媒体常常提出一个简单化的解决方案：建造更多房屋便能缓解住房负担和供应危机。联邦政府计划从2024年7月起，在未来五年内新建120万套住宅。然而，这一目标几乎不可能实现，而且这种解决方案过于简单化。这一思路未能触及住房市场更深层次的结构性问题。目前新建的大量公寓集中于市中心及周边的高层住宅，并非许多澳大利亚人渴望的宜居性低密度社区。建造更多公寓只是解决问题的一个方面。我们还需要关注周边基础设施和配套设施的建设，打造真正的社区，而不仅仅是供人睡觉的地方。

住宅建设与人口增长趋势

4、外国买家推高了房价

尽管外国投资常成为澳大利亚房地产市场的新闻焦点，但事实上，它对房价走势的影响微乎其微。与普遍看法相反，《1975年外国收购与接管法案》严格限制外国人购买二手房，并要求获得澳大利亚财政部的批准。反而在2024年，拍卖前五的海外买家市场除了印度买家增加；中国大陆，中国香港，中国台湾，越南，新加坡的海外买家的数量明显降低或选择离场，房价的上涨主要由人口增长和供应紧张等国内因素推动。尽管外国买家确实存在，但他们远不是房价上涨的主要原因。

澳洲房产海外买家前十国家

5、随着新房供应入市，租金将趋于稳定

2024年，租赁危机成为热门话题，媒体常提到新增住房供应将缓解租赁问题。然而，由于人口增长与可租房源之间的严重失衡，澳大利亚的租金经历短期回调后仍然大幅上涨。

移民潮、高利率，以及因房东持有成本上升或政府干预增加而退出市场的投资者，加剧了这一困境。

6、人口增长对市场影响不大

一些评论人士低估了创纪录的人口增长对市场的影响。随着净海外移民大幅超出预期达到60万人，无论是租赁市场还是自住房市场，住房需求都迅速飙升。若2025年彼得·达顿当选总理成功，可能会大幅限制移民人口流入，但是实际数据也会远高于联邦政府移民人口的标准，即大于23万人。

各州人口增长数据，截至2024年6月

7、周边区域市场将持续繁荣

疫情期间，许多人因追求生活方式的改变和居家办公的灵活性而推动了区域市场的繁荣，例如布里斯班的黄金海岸和阳光海滩。然而，到了2024年，形势发生了变化。尽管一些区域市场仍然保持稳定，但其他基建未能跟上的地区增长停滞，因为人们逐渐回流城市，寻求就业机会、及更完善的配套设施和便利的生活服务。“周边区域市场持续繁荣”的说法忽略了人口流动趋势的变化。

8、首次购房者将完全被市场淘汰

尽管购房负担确实非常严峻，并且首次置业补贴的上限越来越难买到合适的自住房，但媒体低估了首次购房者的韧性和适应能力。面对重重障碍，许多首次购房者仍成功进入了市场，例如2024年Greenbank，Logan reserve 等地区75万以下的房地套餐依旧是一房难求。他们充分利用政府激励政策，将目光转向更实惠的地区，或者接受“租房投资”的理念——在自己理想的居住地租房，同时在负担得起的地区购买投资房产。2024年，澳大利亚约有54万笔房地产交易，其中约20%由首次购房者完成。

9、建筑行业将迅速复苏

2024年，建筑行业面临诸多挑战，包括劳动力短缺、成本上涨以及建筑商破产等问题。尽管一些媒体乐观预测行业会迅速复苏，但事实却并非如此。该行业今年因为工会黑幕整顿及新房居民可负担性问题，导致建筑及开发商预估利润达不到25-30%来满足自身需求，从而选择不进入市场或停止施工，进一步加剧了住房供应的瓶颈问题。

开工量与人口增长对比数据

10、经济濒临衰

退全年，关于澳大利亚即将进入衰退期的悲观预测不绝于耳。尽管经济增长放缓，但强劲的就业数据、政府支出和稳健的消费需求帮助经济保持了韧性。澳大利亚也再次证明了其应对经济风暴的能力。如果2024年给了我们什么教训，那就是房地产市场是复杂的，耸人听闻的头条新闻很少能完整呈现真相。作为投资者、房主或有意进入市场的人，深入了解、寻求专家建议，并关注长期趋势，而非短期的噪音，至关重要。媒体或中介常常为了点击率而简化或夸大事实，但房地产市场不仅仅是图表上的数字——它关乎人、政策和规划。