“18万澳元年收入只能买5%的房子”：澳洲首套置业红线再被刷新
毕马威（KPMG）2025年末发布的《住房可负担性追踪》显示，即便家庭税前收入达到18万澳元——这一数字已高于全澳平均收入中位数两倍——在新南威尔士州仍只能买得起市面上5%的房源；在维州，选择面也仅10%。与2019-20财年相比，当时15万澳元年收入尚可覆盖约30%的房产，如今收入门槛抬高3万澳元，可负担比例却暴跌至12%。首套购房正从“困难”滑向“结构性不可能”。
一、五年数据速览：可负担比例断崖式下滑
新州：5%（五年前5%，已触碰“极限天花板”）
维州：10%（五年前15%）
昆州：15%（五年前60%）
西澳：25%（五年前60%）
昆士兰与西澳的跌幅较为剧烈，可负担房源比例在五年内缩水一半以上，反映出过去三年房价涨幅远超工资增长。
二、研究方法：用“房贷规模+房价中位数+父母资助”倒推
由于ABS自2019-20年后未再发布同类收入与住房调查，毕马威以同期首房买家平均贷款额、房价中位数涨幅、以及“父母银行”平均资助额（约9–12万澳元）为变量，推算出2024-25年首套平均购房价已升至76万澳元，对应贷款需18万家庭年收入方可通过银行偿债能力测试（DSR）。
三、市场现实：高利率与高楼价“双压”
尽管2025年澳储银已三度降息，官方现金利率降至3.6%，但同期房价被降息预期与短缺供应推升，抵消了利率红利。市场预计2026年进一步降息概率不足30%，甚至存在因通胀反弹而小幅加息的风险。首房买家面临“利率不低、价格更高”的罕见组合。
四、社会连锁反应：通勤时间拉长、生育计划推迟
毕马威城市经济学家Terry Rawnsley警告，当可负担房源比例跌至5%–10%，买家被迫三选一：
搬离就业中心，每日通勤时间增加40–60；
放弃独立屋，转向远郊老旧公寓或两居室单元；
延迟甚至取消生育计划，以维持双收入、高储蓄的贷款能力。
“永久租房者”（permanent renters）群体由此快速扩大，并可能改变城市人口结构与社会福利模型。
五、解决方向：供应端“小而快”+区域分散化
安保资本首席经济学家Shane Oliver认为，仅靠“多批地”已难解近渴，需四管齐下：
分区改革：在现有城区划出更多中高密度用地，鼓励联排、双拼、叠墅。
审批提速：对≤50套的项目开设“一站式”快速通道，缩短开发周期。
建筑创新：推广模块化、预制化，降低建造成本10–20%。
人口分流：把远程办公政策与区域中心基建结合，把增长压力疏散至主要城市以外，形成“多极”住房市场。
当18万澳元收入都只能“二十分之一”选房时，住房问题已不仅是经济议题，更是社会结构议题。降息窗口收窄、土地供应滞后、建筑成本居高——三重阻力之下，首房买家需要的不仅是“更努力的存款”，而是供应端更快、更小、更便宜的产品出现。留给政策制定者的时间，与留给年轻人的耐心，都在同步倒计时。
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