澳洲第三季度新增住房贷款总额创下历史新高-金顶置业

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澳洲第三季度新增住房贷款总额创下历史新高

Canstar对APRA新数据的拆解显示，2024年第三季度全澳新增住房贷款总额冲上1911亿澳元，刷新历史纪录；仅三个月内， offset账户（房贷对冲账户）余额又激增250亿澳元，同样创下峰值。一边是史上极大放贷规模，一边是家庭现金储备从未如此丰厚——楼市似乎把“加息恐慌”当成了背景噪音。

澳洲第三季度新增住房贷款总额创下历史新高

一、增量结构：投资者非常猛，自住者“温和”也新高

投资者新增贷款：717亿澳元（环比+77亿），同比暴涨24%，占季度总增量的93%

自住者新增贷款：1196亿澳元（环比+6.46亿），连续刷新季度峰值

贷款承诺“量”同步放大：ABS统计三季度房贷承诺笔数环比再增6.4%，证明“入市人数”而非“单纯房价”才是放量核心

二、offset账户“弹药墙”：250亿澳元三个月涌入

Canstar数据洞察总监Sally Tindall指出，借款人把闲钱大量扫进offset，使平均对冲余额创历史新高。“这既是对未来加息的自保，也是继续留在市场的底气。”——现金缓冲越厚，银行评估“还款能力”越放心，形成“放贷→对冲→再放贷”的螺旋。

三、为什么越加息越敢贷？

供求错位：CoreLogic全国挂牌量比五年均值低30%，“有房可买”比“便宜”更

租金飙升：首府城市周租中位数671澳元，比疫情前涨53%，把“观望者”逼成“上车者”

财富效应：前期购房者账面增值→可动用equity→首付来源不再单纯靠储蓄

投资者逻辑：高租金+房源=覆盖式现金流，即便利率不降息，资产仍具持有吸引力

四、2026年展望：高位利率≠高房价终结者

Tindall判断，2026年市场将继续上行，逻辑链如下：

现金缓冲：offset余额历史新高→家庭抗风险能力很强

需求端：手握现金的升级买家+返程留学生+州际移民

供给端：建筑成本高企+审批周期长+ vacant land减少

资金端：银行争抢借款人，浮动利率折扣再度暗降

五、给借款人的“加息保险”三步法

把每一分闲钱先扫进offset，相当于“无风险额外还款”，每1万澳元对冲约可省4%年息

利率到期前60天主动找银行repricing，平均可砍0.15-0.25个百分点

固定+浮动混搭：部分锁定3年固定，防止2026年加息脉冲；剩余浮动保留灵活性与对冲红利

三季度1911亿澳元的放贷洪流告诉我们：在供需严重失衡的市场里，利率是成本，但不是决定因子。只要租金持续飙升、房源继续、家庭现金墙足够厚，房价就具备高位横盘甚至继续爬升的动力。对借款人而言，把“现金墙”堆高、把“利率成本”砍低，才是穿越加息周期好的策略。

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