随着联邦反对党誓言如果组成政府，将大幅削减澳大利亚的移民数量，住房正成为一个主要的选举战场。反对党称，此举将释放数万套住房。

但新的分析表明，日益恶化的负担能力危机不应归咎于人口增长。

相反，从劳动力和材料短缺到利率上升和投资者抛售增加等因素的“风暴”导致了住房供应短缺，这将需要数年时间才能解决。

Propertyology的研究主管Simon Pressley表示：“人们认为人口增长是影响房地产市场表现的主要因素，但实际上它只是一个非常小的原因。”

Propertyology利用澳大利亚统计局的数据，对截至2023年6月的20年间，人口超过2万的120个城市和州的人口增长进行了排名。

他指出：“当我们对比人口增长率和房地产资本增长率时，这20年是另一个重要证据，证明这两个指标之间没有直接关联。”

以悉尼为例。过去二十年来，当地的房地产所有者或许享受到了巨大的资本收益，但他们不能感谢人口的增长。在澳大利亚人口增长较快的地区名单中，海港城仅排名第43位。

前十大增长地点都在偏远地区，其中8个在西澳大利亚州和维多利亚州。

排名的是西澳沿海城市Mandurah，位于珀斯以南一小时车程的地方，人口增长了91%。

Pressley表示：“在那段时期的14年中，这里是澳大利亚人口增长较快的地区，但房产中位价却没有变化。”

同样，维多利亚州的Surf Coast人口增长了85%，西澳的Busselton 人口增长了81%，昆士兰的Sunshine Coast人口增长了70%，南澳大利亚的Mount Barker人口增长了68%。然而，Pressley补充称，在此期间，所有这些城市的房价增长都“平淡无奇”。

相比之下，Noosa和Byron Bay的房地产价格出现了惊人的增长，但在人口增长方面“远低于平均水平”。

二十年来，全国总人口从1970万增加到2660万，增长率为35%。

在各州首府中，珀斯(53%)和布里斯班(52%)的人口增长率较高，而阿德莱德(23%)的人口增长率较低。

PropTrack经济学家Paul Ryan表示，很容易将人口增长和房地产增长联系起来，但他指出，一个地方的受欢迎程度与人口指标关系不大。

“我们建房的地方就是人口增长较快的地方，所以这是一个先有鸡还是先有蛋的问题。是需求的抽象概念推高了价格，而人口增长只是需求的一部分。

“在不同的时间，全国不同地区的需求有涨有跌。”

哪里的房价涨幅较大？

自PropTrack于2010年开始追踪其房价指数以来，房价涨幅较大的10个地区都在大悉尼地区。

Baulkham Hills和Hawkesbury地区的房地产价格增长了177%，Southern Highlands和Shoalhaven增长了171%，Blacktown增长了160%，Central Coast 增长了158%，悉尼的外环西部增长了150%，而 Illawarra、悉尼的北海滩和悉尼的西南部都增长了148%。

“悉尼作为澳大利亚较大、有国际化的城市，一直具有吸引力，这里的工资明显高于其他地方，这对价格产生了影响，”Ryan表示。

“人们想住在物价负担得起的地方，同时也想住在机会较多的地方。”

自2010年以来，霍巴特以及新南威尔士州、塔斯马尼亚州和维多利亚州的部分偏远地区也出现了显著的价格上涨，尽管近年来，阿德莱德、布里斯班和珀斯已经走在了前列。

Ryan表示：“在疫情爆发之前，珀斯经历了长时间的价格下跌和低需求，但现在需求非常高，真的很难找到住的地方。”

到底是什么因素影响了房价的上涨？

Pressley表示，影响住房需求和房价的更多是买家行为，而不是人口增长。

他指出：“我们出生对人口只做一次贡献，但我们大多数人一生都住在不同地方的多处房产中。”

“海外移民也为人口数字做出了贡献，但他们中很少有人在来到这里的头几年里买房。”

2021年的人口普查数据显示，38%的移民在5年后以贷款或直接购房，10年后这一比例为71%。

Pressley表示，买家的行为受到经济因素的影响。

“哪里的劳动力增长，哪里的稳定、收入和信心就会增长——那时就会有更多的人参加公开售房和拍卖。”

Ryan认为，房价上涨有三个关键因素：经济表现、住房供应和利率。

“过去20年的价格上涨是由供应限制和利率下降共同推动的，”他表示。

“因此，如果我们在未来有更高的利率和更高的供应增长，这可能会给租金和房地产价格带来下行压力。”

就连昆士兰大学人文地理学副教授Elin Charles-Edwards也低估了人口在推动房地产需求方面的重要性。

她认为：“人口有影响，但我们的家庭结构和行为以及它们如何随时间变化也有影响。”

“例如，在Covid期间，我们看到平均家庭规模下降，因此家庭数量实际上比总体人口增长得更快。

“随着人口老龄化，我们知道我们更有可能独自生活，这将增加对住房的需求。伴侣关系水平的变化也会产生影响，因为如果我们结成伴侣，或者孩子呆在家里的时间更长，我们就会消耗更少的房子。”

澳大利亚储备银行首席经济学家Sarah Hunter在霍巴特的一次活动上表示，近几十年来，每户平均人口的数量呈下降趋势，从上世纪80年代中期的2.8人左右降至目前的2.5人左右。

“这听起来像是一个小小的改变。但是，如果由于某种原因，平均家庭人数上升到2.8人，我们将需要减少120万套住房来容纳我们目前的人口——这是一个不小的差异，”Hunter表示。

参考资料：REA