维州租赁空置率达到五年至低

据上周报导，维州的租赁空置率在2021年9月创下历史新低后，租户只剩下不到8000套住房可选择，而且情况预计将会变得更糟。

租户们应预期租金将再继续上涨、更多的合租房以及来自愿意违反规定的家庭竞争，以确保抢到住房。PropTrack对维州租赁市场的新洞察发现，该州的租赁空置率在9月份降至1.14%，係自2018年开始追踪起以来的至低水平。

Informed Decision分析的新普查数据显示，2021年维州有624,671套房屋在私人租赁。与PropTrack新的该州空置率相比，这表明可能只有7870套的住房开放租赁。

而在当时维州租赁的498,472套住房中，该市的当前1.15%的空置率可能意味着首都墨尔本仅有5730套住房可供租户选择。

PropTrack经济学家Anne Flaherty表示，自普查数据收集以来，可供租赁的住房数量可能已经减少，该公司的数据显示，2021年6月墨尔本上市的住房中有近30%由房东拥有。

与此同时，疫情之后家庭规模减小，移民增加对租赁住房的需求。

Anne Flaherty还指出，墨尔本的租金在过去一年中上涨速度比任何其他首都都要快，因此今日部分租户可能会放弃为了买别墅的储蓄，转而改买公寓。

更多首次置业者利用政府帮助进入市场

与此同时，首次置业者也面临着进入住房市场的难度越来越大的情况。于是联邦政府的 "住房担保计划"（Home Guarantee Scheme）自四年前开始实施以来，利用该计划购房的首次置业者人数达到了更多。

该计划提供三种类型的担保，允许首次购房者以至低 5% 的定金购买住房，以避免支付抵押贷款机构的保险。剩余的 20% 的定金以及房贷的保险则由联邦政府担保。

根据 NFHIC 的第四份年度趋势和见解报告，2023 财年使用该计划的首次购房者人数增至 45,000 人。

"NHFIC研究主管休-哈蒂根（Hugh Hartigan）说："利率快速上升的宏观经济大环境大大降低了抵押贷款的可操作性，从而影响了购房者的承受能力，这导致首次购房者比往年更加依赖该计划。

澳洲房市总值冲破GDP的400%

但是，今天的澳洲经济已经亮起了几个不容忽视的警灯，其中之一，就是澳洲的房市总值在8月末时已经突破了10万亿澳元，达到了澳洲经济总产值的400%。

为什么比例太高是一个警示信号呢？因为地产在经济中的占比过高通常说明地产价格过高，而对于一个正常的经济体来说，就会出现住房可负担性恶化的情况。

不仅如此，另一个更严重的情况也正在发生，那就是“贷款悬崖”即将出现。

所谓“贷款悬崖”（loan cliff），是指澳联储（RBA）在疫情之下通过特殊渠道向澳洲各大商业银行所输送的价值2,000亿澳元的低息贷款，这一特殊贷款计划帮助商业银行以极低的成本获得了大量资金，并帮助疫情之下的澳洲家庭缓解了燃眉之急。

也正是在这一特殊计划的刺激之下，许多精明的澳洲家庭选择在2%左右锁定了房贷利率，但是总共130万份此类贷款将在今年底和明年初到期，届时这些2%左右的房贷利率将跳涨至6.5%以上，而还款成本也将翻倍增长。

据三大评估机构之一的穆迪（Moody’s）报告显示，澳洲越来越多的家庭已经出现逾期还款的情况。

那么，这么多的悲观因素叠加在一起，是否将有一场类似日本90年代出现的地产暴雷袭击澳大利亚呢？

其实未必，只要澳洲政府继续巧妙拿捏房市的供求关系，房价就不会突然崩盘。

另外，本次加息周期即将落幕，只要澳洲居民能够坚持到降息周期的来临，那么就完全可以避免这场风暴。

对于澳洲政府来说，真正的难点在于入喉在后疫情时代抓住被西方国家视为经济新增长引擎的印度来弥补曾经中国为澳洲带来的商机和财富，以及保持自己的多元文化特色、平等的阶级关系以及的生存环境，不断的吸引高净值的海外移民。

当源源不断的高净值移民来临，那么这个击鼓传花的游戏就可以无限循环下去，风暴也就永远不会来临。