随着化进程的加速，越来越多的内地居民选择在澳大利亚购置房产，无论是出于资产配置的考虑，还是为了子女教育或未来移民计划。然而，由于澳大利亚的法律制度与中国存在差异，内地居民在购房过程中需要特别注意一些关键问题。本文将详细介绍内地居民在澳洲购房的流程和注意事项，帮助读者更好地规划和规避风险。

一、购房前置程序

（一）可购买的住宅物业类型

在澳大利亚，“海外人士”通常指非澳大利亚公民或未持有澳大利亚永久居留权的人士。作为海外人士，内地居民可以购买以下几种住宅物业：

全新的住宅或几乎全新的住宅（New or near-new dwellings）。

重新开发的既有住宅（Established dwellings for redevelopment）。

预售的住宅（Off-the-plan properties）。

空置的住宅用地（Vacant land for residential development）。

（二）购买住宅物业资格的审批

外国投资审查委员会的许可（FIRB Approval）

如果海外人士购买的是重新开发的既有住宅或预售的住宅，需要获得外国投资审查委员会（FIRB）的许可。在没有事先获得FIRB批准的情况下，购买方可以在合同中设置特殊条款，例如规定“如果在合同签订日期后的30天内无法获得FIRB的批准，合同将不再继续执行，交易将取消”。

目前，海外人士购买某些商业地产（如度假区项目）不需要FIRB审批，但这些项目价格通常较高。

豁免证书（Exemption Certificate）

如果海外人士购买的是全新的住宅或几乎全新的住宅，以及空置的住宅用地，需要申请豁免证书。豁免证书允许竞标多个房产，但每个证书仅限购买一处房产，有效期为12个月。

二、正式交易程序

（一）签订购房合同

在获得上述审批后，海外人士可以与销售方签订购房合同。签订合同时需注意以下几点：

定金支付：合同通常规定签订后需支付定金，比例一般为5%或10%。对于预售住宅，通常需在签订当日支付首笔定金，14天后支付第二笔定金。

冷静期：冷静期通常为3到5天，买家在此期间有权取消合同。但预售住宅通常没有冷静期。

合同的法律效力：支付定金并度过冷静期后，合同具有法律约束力。买家若拒绝继续购买，将构成违约，定金被没收并需承担赔偿责任。

律师介入：房产买卖通常需要买卖双方聘请律师，律师将协助处理法律问题及其他相关事务。

（二）房产交付

满足交付条件后，卖方律师会通知买方律师，告知房屋成交的具体日期。买方律师需告知买方成交日期及剩余金额。若买方申请了贷款，卖方律师需通知买方的贷款银行并提供相关资料。目前，房屋成交通过线上系统（PEXA）完成，而非传统的面对面交接。

（三）交易税费

印花税和外国购买者附加税：

印花税：税率根据物业类型、价格和用途而变化，一次性支付。

外国购买者附加税（AFAD）：税率根据物业所在州的规定而定，通常为物业价值的7%或8%。

预扣税：自2017年7月1日起，购买价值75万澳元及以上的房产且未提供结算证书的个人，需扣除购房总价的12.5%并支付给澳大利亚税务局（ATO）。若卖方提供结算证书，则买方无需承担此税。

三、特别注意事项

（一）住宅物业的注册

自2023年7月1日起，所有海外人士需在房屋成交后30日内对所购买的物业进行注册，否则将面临罚款。注册需通过澳大利亚税务局网站完成。

（二）住宅物业空置费

海外人士需在每个空置年度结束后的30天内提交年度空置费申报表。即使住宅已居住或已租赁，也需提交此申报表。

四、结语

在办理跨境继承或财富跨境配置时，涉及房产的问题往往因各国法律制度的差异而变得复杂。以实际案例为例，一位客户在澳洲支付了30%的首付款后，因未能按期完成后续交易流程，导致首付款被罚没且无法主张任何权益。因此，在进行资产配置或传承时，了解相关法律制度至关重要。希望本文的介绍能帮助内地居民更好地规划在澳洲的购房事宜，规避潜在风险。