随着经济强劲和人口不断增长，三月份国家房屋价值指数连续第五个月创下历史新高，预示着未来可能进一步上涨。

由数据集团CoreLogic编制的房屋价值指数显示，上个月房价上涨了0.6%，与二月份的增幅持平。房屋中位价为772,730澳元，自2023年一月份低谷以来上涨了十分之一多一点。

由PropTrack运营的另一个指数也得出了类似的结果。三月份全国房价上涨了0.34%，较去年同期上涨了6.79%，同样创下了历史新高。

“需求在面对非常高的利率、高生活成本压力、负担能力挑战和非常低的[消费者]情绪时表现出了相当大的韧性，”CoreLogic的研究总监蒂姆·劳雷斯说道。

住宅价值变化

△（图片来源：theguardian.com）

随着人口增长速度达到自上世纪50年代以来的较快水平，新的住房批准数量下降，“需求和供应之间存在着一种不太可能在短期内得到解决的不平衡”，他说。

在各州首府城市中，除墨尔本外，所有城市在三月份季度房价都上涨，CoreLogic表示。悉尼仍然是昂贵的城市，而珀斯、阿德莱德和布里斯班在过去一年中经历了急剧上涨后，也都达到了历史新高。

△（图片来源：theguardian.com）

自2022年5月以来，澳大利亚储备银行已经进行了13次加息，导致房屋抵押贷款支付额大幅上涨，特别是对于在疫情期间现金利率创纪录低点0.1%时借款的家庭而言。

然而，迄今为止，房屋抵押贷款拖欠情况只是稍微上升，并且仍然低于疫情前水平。如果失业率保持在半个世纪低点附近，并且利率在今年晚些时候开始回落，房价增长的速度看起来至少会与当前速度相同。

例如，销售量与2023年三月季度的低迷水平相比上升了9.5%。CoreLogic表示，成交量比过去十年同期平均水平高出约3.7%。

然而，一个影响负担能力的迹象是需求向市场较便宜的端倾斜。低端房屋价格在1月至3月期间上涨了3.1%，而市场上比较昂贵的25%的房屋仅增长了0.7%。

价格较高的房屋往往在市场低迷时首先上涨。然而，自去年九月季度以来，低价位房屋的增长速度比行业的高价位部分要快，劳雷斯表示。

“考虑到生活成本压力和较高的利率，贷款的可服务性评估变得更加困难，”他说道。“如果你的家庭收入处于中位水平，要在这样的市场中购买中等价格的住房就相当困难。”

劳雷斯表示，低价位房屋价格上涨的趋势也可能反映了一些租户为了保护自己免受“不断增长的租金水平”和全国许多地区低空置率的影响而感到绝望。

“我们看到首次购房者在市场中所占比例较高，”他说道。“他们约占自住购房需求的28%，而长期平均水平约为24%。”

CoreLogic的全国租金指数在三月季度上涨了2.8%，是近两年来增长比较快的。

公寓租金在三月季度上涨了2.9%，略高于房屋租金的2.7%增速。

总体租金收益率也在上升，这可能会吸引更多投资者重新投入房地产市场。例如，墨尔本的平均租金收益率——即房产年租金与价值相除得出的年化收益率——在三月份达到了3.57%，是自2015年3月以来的至高水平，据CoreLogic称。

然而，房地产行业也面临着一些阻力。劳雷斯表示，负担能力问题仍然是一个拖累因素，如果失业率上升速度超过经济学家目前的预期，这个问题可能会变得更加严重。

如果房主因资产升值而感觉更富裕，激发了消费需求，澳洲储备银行可能会更不愿意降低利率。

“监管机构不希望看到的就是另一次房价飙升，”劳雷斯说。“如果房价开始大幅上涨，政策应对措施将会是一个有趣的问题，因为可以调整的手段并不多。”