降息梦醒，房价仍涨：2025澳洲房市“矛盾式收官”，2026开局悬念再起-金顶置业

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降息梦醒，房价仍涨：2025澳洲房市“矛盾式收官”，2026开局悬念再起

《悉尼晨锋报》12月28日用“矛盾”一词总结2025年房市：降息预期从年初的狂欢到年末的幻灭，房价却毫不客气地再创高点。Cotality数据显示，截至11月全国均价上涨7.7%，不仅高于2024年5.2%，也跑赢20年均值5.1%；可与此同时，通胀回弹、加息警钟敲响，悉尼、墨尔本房价在圣诞前四周已原地踏步。便宜房子愈涨愈快，贵房子反而“跑不动”，可负担性再次成为年度关键词。

降息梦醒，房价仍涨：2025澳洲房市“矛盾式收官”，2026开局悬念再起

一、数字背后：涨幅由“次级城市”扛鼎

全国：+7.7%（11个月）

悉尼：+5.1%（温和）

墨尔本：+4.2%（年内低点反弹）

便宜25%市场：+9.5%

昂贵25%市场：+6.2%

Eliza Owen解释：高利率余威仍在，中高收入者被迫“向下换档”，资金涌向可负担区，直接推高低价段房价。

二、政策市：降息幻想+政府撒券=春季小阳春

时间线：

– 2月：RBA年内首降，四大银行迅速跟进-0.5%

– 10月：5%首付计划取消收入上限，首次置业者瞬间增量

– 12月：Help to Buy（政府出资30-40%产权）上线，需求再被前置

Domain的Nicola Powell形容：“激励措施把买家拉进市场，却也让同一批人支付更高的价格。”

三、投资者回归，但“只买旧房”

投资者占房贷比例重回40%上方，却集中二手市场——新增供应零贡献，反而与首购族抢现房。Powell提醒：这解释了为何空置率仍卡在1.1%，租赁危机无解。

降息梦醒，房价仍涨：2025澳洲房市“矛盾式收官”，2026开局悬念再起

四、可负担性“极度紧张”成共识

全国：要租一套中位价住宅，家庭年收入需≥11万澳元（同比+12%）

首购主力价位：60–80万澳元区间，年内涨幅9.5%，远高于6.2%

Ray White首席Nerida Conisbee：“疫情前便宜的区域，现在涨幅大，可负担性被层层剥蚀。”

五、2026年悬念：一句“加息讨论”就足以让市场踩刹车

Owen与Conisbee一致判断：

供应端：建筑成本三年涨38%，2025年新公寓竣工量再跌10%，缺口短期难补

需求端：移民上限2026起收紧，但留学生二签、毕业工签接续，租房需求仍>新房供应

利率预期：市场已定价“2026年中前不降息”，若CPI继续超预期，加息讨论即可让春季热度迅速降温

心理博弈：过去五年，只要加息传言出现，悉尼四周内成交量平均下滑15%，墨尔本下滑12%

六、不同人群的2026策略

首次购房者

– 把“政府出资”工具包用完：5%首付+Help to Buy共用，抢在利率窗口前拿到预批

– 选“通勤60+空置率<1.5%”卫星城，用租金对冲部分利息

换大房者

– 先卖后买，利用高价段涨幅放缓窗口，折价空间更大

– 把交割期谈到6个月以上，避开潜在加息冲击

投资者

– 关注2027-28交房的新公寓，逆周期锁价+享受供应真空期租金跳升

– 回避高楼期房，优先中型低密度项目，降低建筑商违约风险

七、结语：2025教会市场的一堂课

降息能带来春季小阳春，却无法解决结构短缺；政府补贴可以拉需求，却也把同一批房源标价更高。2026年，决定房价的不是利率“点”动，而是供需“面”变——在真正增加的建筑量落地之前，任何关于“加息or降息”的讨论，都只会让买卖双方在犹豫中继续推高溢价。对买家而言，把决策周期压到90天内、用预批贷款锁住借贷能力，才是把“政策红包”真正装进口袋的办法。

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