PropTrack新建模给澳洲房主送来一剂“兴奋剂”——假如2020-2025年的增长曲线再演一次，到2030年全澳将出现成片“翻倍郊区”：悉尼独立屋均价直指240万澳元；昆州整体跃升84%，阿德莱德冲进全国房价“探花”；就连霍巴特也有望让一半郊区跨入百万俱乐部。模型并非官方预言，却用数据再次提醒：供应跟不上，涨价就是默认程序。

一、全国“五年复利”透视（2025→2030）

悉尼：+61%（独栋）

布里斯班：+68%

阿德莱德：+75%（全国快）

珀斯：+66%

墨尔本：+17%（慢）

霍巴特&堪培拉：约+40%

二、悉尼：240万澳元只是“平均线”

翻倍潜力区

– Sylvania Waters、Waverley、Warrawee

– 西南走廊Denham Court、Oakdale、Leppington

公寓掉队

全市公寓五年仅+8万澳元，独栋与单元房价差将扩大到近150万澳元

推手

长期供应缺口+人口年增1.8%+换房链资金外溢，共同把“曾经过得去”的外环推向翻番轨道

三、墨尔本：增长故事在“后院+学区”

外围跑赢内环

– Lower Plenty、Diamond Creek、Beaconsfield：涨幅35–40万澳元

– 传统豪宅Toorak：仅+22万澳元

百万俱乐部新成员（50+个）

Taylors Hill、Berwick、Reservoir、Altona North等在列

速度偏慢原因

维州建房审批量全国，供应相对充足，抑制了价格跳升空间

四、昆州：全国“猛加速器”

州均房价：153万澳元（+84%）

便宜区“跳级”示例

– Logan Kooralbyn公寓：29.1万→94.6万（+225%）

– Wide Bay、Central Queensland多地独栋接近翻倍

顶层同步疯狂

– Surfers Paradise：900万澳元

– Mermaid Beach：640万澳元

豪宅中介Russell Rollington称：顶层公寓已出现“2020年两倍价”成交，五年后数字“野心但可及”

五、阿德莱德：从“洼地”到“探花”

独栋中位：84.1万→146.4万（+75%）

北区“灰姑娘”

– Davoren Park、Elizabeth North、Elizabeth Downs

– 若复制过去五年209%涨幅，中位价直奔157万澳元

公寓同步起飞：93.8万（+68%）

经济学家提醒：南澳土地释放速度放慢，北部配套（医院、大学、物流园）集中落地，价格追赶节奏比悉尼更陡

六、小首府大波动

霍巴特：半数郊区独栋破百万，Dodges Ferry、Rokeby领衔

达尔文：若重演疫情期跳升，Muirhead从73万飙至151万（+107%）

七、模型背后的冷思考

REA Group Angus Moore强调：数字不是 crystal ball，而是 supply alarm——

“如果继续按过去五年速度涨，说明我们没建够房。” 解决方案只有三条：

加快土地释放与DA审批

扩大预制建筑、模块化住宅比例

引入机构资金建设长期租赁社区，分担购房需求

八、对购房者的实操启示

首置族：盯建模里“即将翻倍”外环，优先大地独栋，享土地+建筑成本转嫁双重红利

换房族：卖出慢涨豪宅区（+22万），换入快涨家庭区（+35万），实现“跨区套利”

投资者：关注2027-28交付的新公寓，逆周期锁价，供应真空中收获租金跳升

观望者：把决策周期压至90天，用预批贷款对冲潜在加息；等待≠省钱，可能=更高入场价

PropTrack的复利曲线描绘的不是“预言”，而是“警告”——当供应继续跑输人口，房价就会自动执行“五年翻倍”脚本。对买家来说，把购房决策锚定在“真实供应节奏”而非“政策猜测”上，才是让个人财富跟得上模型速度的稳妥方式：先卡位，再换座；先上车，再升级。否则，等待你的不是泡沫破裂，而是外环也变“百万起点”的常态化未来。