悉尼2026“减速前行”：FOMO退潮、加息阴云下，中位价仍要再涨6万？-金顶置业

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悉尼2026“减速前行”：FOMO退潮、加息阴云下，中位价仍要再涨6万？

当11月通胀高于预期、各大银行纷纷把“2026年加息”写进预测表时，悉尼房市的狂欢节奏终于出现停顿信号。PropTrack新《Property Outlook》指出：2026年悉尼住宅中位价预计仅上涨5%-7%，相比2025年约7%的全年增幅明显“减速”；但供应缺口与5%首付计划叠加，意味着市场不会掉头向下，而是“温和上涨”——外环与中环低于150万澳元的房源仍将是主战场。

悉尼2026“减速前行”：FOMO退潮、加息阴云下，中位价仍要再涨6万？

一、核心预测速览

2026年涨幅：5%-7%（2025年约7%）

中位价：123万→130万+澳元（至少+6.2万）

驱动逻辑：结构性住房短缺 + 人口净增 + 5%首付刺激

抑制因素：加息预期、可负担性天花板、FOMO退潮

二、2025年“过山车”回顾

5月第二次降息→中环/外环刚需爆发

8月第三次降息+10月新5%首付计划→独立屋年涨约12万澳元

11月CPI高于预期→降息幻想破灭，春季市场明显降温

三、利率与情绪双重刹车

大行观点：CBA喊2月加息，NAB喊2月+5月加息，ANZ/Westpac维持“不变但偏鹰”

借贷能力：利率不再下降，贷款额度扩张止步

买家心理：Menck & White的Clarence White直言“FOMO已消失”，超200万澳元市场观望浓厚

悉尼2026“减速前行”：FOMO退潮、加息阴云下，中位价仍要再涨6万？

四、分化加剧：150万成“心理分水岭”

<150万：5%首付计划覆盖，首次置业者活跃，预计2026年涨幅领先

150万：高杠杆买家更谨慎，溢价空间收窄

外环/中环：可负担性更高，吸引换房与首置双重需求

五、供应端“硬缺口”仍是底牌

结构性短缺：人口年净增>20万，新公寓竣工量连续下滑

2024年悉尼新公寓交付仅为2018年高峰的40%，2025-26年预期继续走低

建筑成本与技工短缺，使新房供应短期难以放量

六、买家策略

首次置业

抢锁5%首付+州政府印花税减免，优先关注地铁/轻轨外延20公里圈内<150万标的

利用offset账户提前做“利率+2%”压力测试

升级换房

明年2-3月传统挂牌高峰，议价空间或短暂扩大；选择带有DA潜力或可分地块的物业，抵御未来利率波动

投资者

总租金收益率≥4.5%且人口净流入>2%的卫星城优先

避免高杠杆进入>200万澳元区间，防止加息周期估值回调

悉尼2026“减速前行”：FOMO退潮、加息阴云下，中位价仍要再涨6万？

七、时间轴速览

2025年12月：各州公布2026-27配额，5%首付无限名额延续

2026年2月：若CPI再超预期，RBA可能口头放鹰甚至加息

2026年4月：传统秋季挂牌高峰，买家选择面短暂扩大

2026年8月：联邦大选前利率走向更明确，市场进入“政策观望期”

2026年10月：春季拍卖高峰，中位价破130万澳元概率高

PropTrack一锤定音：2026年悉尼房市没有“熊市”，只有“慢牛”。当FOMO退潮、加息阴云笼罩，涨幅从7%降到5-7%，但供应缺口与人口红利仍托住房价底部。对于买家，把“现金流+政策红包+区域选择”三件装备备齐，才能在“减速上涨”的赛道上安全抢到票。毕竟，在库存真正回升之前，悉尼的默认设置依旧是——易涨难跌。

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