疫情后沉寂数年的澳洲商业地产，在2024年迎来“超级成交年”。MSCI初步数据显示，全年交易总额达508亿澳元，同比增长8%，其中单笔超10亿美元的大型交易频现，推动写字楼、购物中心和物流资产全面回暖。海外资本更成为“金主”主角：北美、日本、新加坡投资者合计注入近80亿澳元，彰显对澳洲市场稳定性与收益率的高度认可。

一、年度成绩单：508亿澳元，同比+8%

购物中心：135亿澳元（+41%，2021年以来强劲）

写字楼：134亿澳元（流动性显著回升）

物流/工业：114亿澳元（略降，但仍处高位）

数据中心：21亿澳元（未计黑石收购AirTrunk的异常值）

二、10亿美元级“巨单”频现

Fawkner Property联合体：以90亿澳元收购新州中央海岸Erina Fair

GPT Group：以86亿澳元拿下悉尼Grosvenor Place 50%股权

澳大利亚退休信托（ART）正与Scentre洽谈，拟近100亿澳元收购Westfield Sydney股权——若成交，将成为年度大单笔交易。

三、价格发现更清晰，投资者“放心返场”

MSCI区域主管Ben Martin-Henry指出：

收益率已充分反映资本成本上升

债务市场趋于稳定，价格透明度提升

收入韧性强的零售与办公资产受追捧

四、海外资本“扫货”清单

CBRE年度数据显示：

海外投资总额：93亿美元（+12%）

北美：39亿美元（率先入场+澳元贬值套利）

日本：23亿美元（聚焦开发型项目）

新加坡：16亿美元（低迷后强势反弹）

CBRE研究主管Tom Broderick：

“澳洲市场透明度高、政治稳定，继续成为亚太资本配置的重要目的地。”

五、细分赛道冷热对比

办公：流动性回归

巴林集团：36亿澳元买入悉尼核心写字楼

TrustCapital Advisors：38.3亿澳元收购墨尔本Docklands甲级办公楼

写字楼部分资产价值此前下跌25%+，现被视为“价值底部”

零售：意外强劲

Erina Fair、Westfield Sydney等超级购物中心易手，显示大型基金对“体验式零售”长期现金流重拾信心

41%的同比增幅，主要受益于旅游复苏与本地消费反弹

工业：平稳中略降

114亿澳元，略低于去年峰值，但仍远高于疫情前均值

物流仓储需求旺盛，但供应增加导致资本化率企稳

数据中心：基数小、潜力大

21亿澳元未含黑石AirTrunk异常值，行业仍被资本追逐

人工智能、云存储需求推动租金与资产估值同步上升

六、2025年展望：办公+工业占海外流入70%

CBRE预测：

办公与工业物流将继续吸引海外资本，占比预计>70%

北美与日本投资者偏好核心写字楼及开发型项目

新加坡资金倾向于零售与综合体资产

七、风险与机会并存

机会：

收益率已重置，资本化率与利率差距扩大

旅游复苏、人口增长、消费回暖支撑零售现金流

数据中心、冷链物流等“新经济”赛道需求强劲

风险：

若2025年利率高于预期，资本化率可能再度承压

写字楼空置率仍高于疫情前，租金恢复需时间

零售面临电商冲击，需注重“体验式”与社区配套

2024年508亿澳元的成交总额告诉我们：当价格完成重置、收益率充分反映资本成本，海外资金便会卷土重来。购物中心与写字楼的强劲回流，预示“体验式资产”与“核心地段”重新成为资本宠儿；而数据中心、冷链物流等新赛道，则为下一轮增长埋下伏笔。对于投资者而言，把握“收入韧性+估值修复”双主线，才能在澳洲商业地产的下一个周期里抢占先机。