本期我给大家介绍一下澳洲房产投资除房产选择之外需要考虑的因素(关于房产及地点选择我会专门写几期我自己的观点)，中介不会把所有内容都告诉你，甚至是一些可能会让你停止购买海外房产的因素，他们基本都是一笔带过。

我作为过来人，很愿意分享一些信息给大家。我会尽量说出我了解的东西，大家可以根据自身的情况去衡量，再做决策。

海外投资者不能购买二手房

首先重要的是，对于没有澳籍或永久居民身份的海外投资者投资澳洲房产，不能购买二手房，只能购买新房。比如新建公寓、买地建房或者旧房的推倒扩建等。所以我们的选择范围并不广。

资金转出

这块受政策影响很大，具体的操作可以私信我进行咨询和讨论。

贷款政策以及利率

在2016年以前，海外投资者是能从本地银行进行贷款。

但这之后，澳洲四大行、本地银行以及澳洲汇丰等纷纷相继关闭了对于海外投资者的贷款，而现在能做贷款的只有一些基金公司，利率相对于银行来说是比较高的，一般在3%-5%左右，贷款为房产估值的60%-70%左右。而当地人在银行的贷款利率大约是在2%-3%左右，贷款可以高达房产估值的80%-90%左右。

汇率风险

由于人民币和澳元的汇率波动较大，近十年澳元高到过1澳元兑换7块人民币，低则探底到1澳元兑换3.9块人民币左右。

这个是所有海外资产的投资者都必须要考虑的因素。纵然你在澳投资的房产8-12年翻番，汇率能吃掉你一大半的增值。

这个其实需要大家自己的判断、首付比例以及未来是否来澳生活等因素作出决策。如果是对汇率十分敏感的投资者，可以考虑一些汇率对冲产品以规避风险。不过我个人认为近澳元兑换人民币的4.8左右的水平应该是算比较低的了。

澳洲的房产政策变化

除了需要关注澳洲的经济增长率、人口走势、平均工资、货币财政政策以外，还需要特别关注房产相关的政策变化。

比如2016年左右的对于海外投资者的限贷政策就让之前购买楼花的投资者哀鸿遍野，很多人因为贷款贷不出而只能放弃房款10%的定金。

另外，澳洲前些年推出的对于首套置业者的印花税减免等政策就会利好一些中低价位的房产。

回报率分析

由于职业原因，个人很喜欢在投资前做一些回报率分析，看一些内部收益率(IRR)、投资回收期等指标。这个在网上有很多类似表格，我也可能专门写一期如何做投资回报率分析的文章。不过这里的重点不光是如何做分析表格，更重要的是要了解和预测所有投资期内的各项收入和支出(我在下一期会详细列出)。

对于首次置业的投资者来说，基本都会高估收入和低估或遗漏一些支出。

接下来主要讲述澳洲房产投资相关的各项成本和收入，这也是我们做投资回报率分析或现金流分析的基础。

标注的重点项目，大家投资时需要格外小心。

所有项目可分为3个阶段：购置、持有及售出阶段。

本期着重在购置及部分持有阶段的收入成本，下一期会再补充持有阶段以及售出阶段的内容。

01、中介费

购买澳洲房产，买方是不需要支付中介费给卖房中介的，一定要避开向你收中介费的卖房中介。

不过，澳洲有种职业叫买方中介，他们会根据买方的需求物色匹配房产等服务，通常根据房产价值收取几个点的费用。

02、FIRB申请费

这个我在之前的文章《澳洲投资房试水(二)》有所提及，一般收费从5,700澳元起。（戳文章标题直达文章）

03、印花税

这个话题，也在《澳洲投资房试水(二)》中提到，每个州的税率有所不同，悉尼所在的新南威尔士州的新印花税率表，累进税率高到5.5%（豪宅额外印花税除外）。（戳阅读原文了解更多）

除此之外，海外买家还需要额外支付8%的海外附加印花税。

04、律师费

这里主要是指过户师或审阅合同的律师费，一般情况是几百到一千多澳元左右，如果是纯过户的话几百澳元应该就够了。

05、验房费

这项成本的支出还是很有比较的，尤其在建房过程中能帮助避免一些不可逆的问题。每次验房结束后都提供详细并专业的报告，我经历的验房过程是分为5个阶段收取，建房前、地基、房框架、外墙以及完工分别收取400-500澳币左右，总计2000多澳元。

06、贷款相关费用

包括贷款申请费(几千澳元)、房屋估价费(几百澳元)等，总体来说贷款相关费用也不低。

01、租金收益

租金收入对于投资房来说非常重要，不过在做投资分析时我们容易高估这块收入。

卖方中介给出的租金只是个乐观估计，简单直接的就是去Realestate.com.au以及Domain.com.au查询相应区域、相应街道的次新房(相同房型)的租金。而且View也要类似，澳洲人为了一些海景、湖景、City景等愿意支付10%-30%溢价再正常不过了。另外，预估全年租金收入时要考虑2-3周左右的空置期，这段时间是没有租金的。

除此之外，我们也要考虑可能的租金涨幅，千万不能高估租金的未来增长率，大家可以上网站https://sqmresearch.com.au/查询相应区域的租金走势，以史为鉴。

02、房屋/房东保险（重要）

国内对于保险这块不是非常重视，但是在澳洲作为房东如果有些保险不买的话可能会有一些大大小小的麻烦。购买租赁房的保险时大家切记要覆盖以下主要风险，主要要看实际内容而不是单纯看保险名称来判断：

主要保障不可抗力的事件对于房屋结构有关部分的损坏，比如火灾、暴风、洪水等。也保障租客或房客对于房屋的损坏。

房东可以根据屋内物品价值进行投保。主要保障房屋内部装修以及屋内物品(地板、地板、家具、窗帘等物品)，因为宠物、洪水、偷窃、火灾等造成损失的风险。

保障租客拖欠房租或毁约，租客死亡、租客损坏屋内财物等风险。每种情况都有赔偿上限，具体还是要看保险合同。

公共责任险是承保被保险人，在其经营或拥有的地域范围内从事活动时，因为发生意外事故而造成他人或第三方人身伤亡和财产损失，依法由被保险人承担的经济赔偿责任。对于投资房来说，大的风险就是导致房客或第三方人员的受伤或死亡。比如租客因为屋内旧地毯摔倒，墙体倒塌致使租客受伤，煤气漏气导致租客死亡等。

一般来说投资房以上几项内容如果全部覆盖的话，金额可能在每年1000-2000澳元左右。大家自己上他们网站询价，货比三家即可，澳洲比较有名的是terri scheer。

03、家庭紧急救援保险(RACV公司)

这个性价比很高，一般一年200多澳元，可以包括8次紧急修理(包括水管，电路，房门被锁等，7天/24小时都可以)。如果不买的话，一般叫一次水管工上门就要200多了，所以这个还是比较实惠省心的。

今天先说到这里，在下一期我主要和大家补充持有阶段的成本以及售出阶段的收入及成本。