南澳州大选聚焦住房危机：两党推"换小房"印花税减免，高可省超10万澳元
3月21日，南澳大利亚将迎来四年一次的州政府大选。在房价飙升与供应短缺的双重压力下，住房问题已成为本次选举的核心议题。根据新PropTrack房价指数，截至1月份的一年中，阿德莱德房屋中位价上涨13.6%至99.6万澳元，公寓价格更是飙升14.6%至68.6万澳元。与此同时，建筑水平仅能满足南澳需求的80%左右，可负担性危机日益严峻。为争取选民支持，工党政府与自由党均推出针对老年房主的印花税减免政策，但具体方案存在显著差异。
两党政策对比：年龄门槛与减免力度分化
案例测算：若购买价值100万澳元的房屋并卖掉原有较大房屋，工党方案下可获得48,830澳元的全额印花税减免；自由党方案则提供15,000澳元的一次性折扣。
政策创新：从"首置优惠"到"换小房激励"
与澳洲其他州主要针对首次购房者的印花税减免不同，南澳此次政策设计颇具创新性，直接瞄准老年房主群体。这一设计的政策逻辑在于：
对老年房主：大房换小房可节省高额印花税，同时通过置换价差腾出一笔现金流作为养老资金，实现"以房养老"的财务优化。
对年轻家庭：老年人释放原本的大面积住房，增加了市场上适合家庭居住的房源供给，为追求大面积住房的年轻家庭提供更多可负担选择。
对政府：在不直接增加财政支出的前提下，刺激新房建设，优化住房存量结构，缓解供应短缺。
全澳印花税政策对比
成本对比：以总价100万澳元房产为例，本地买家印花税负担约为新州4万澳元、昆州3.5万澳元、维州5.5万澳元；海外买家则需额外支付8%附加税，总税负约为新州12万澳元、昆州11.5万澳元、维州13.5万澳元。
政策影响评估
南澳的"换小房"印花税新政若得以实施，可能成为全澳住房政策的试验田。其效果取决于两个关键变量：一是老年房主的参与意愿——是否愿意离开长期居住的社区和房屋；二是新建住房的供应速度——能否在老年人腾退大房的同时提供足够的小户型选择。
对于南澳居民而言，无论终哪套方案胜出，均意味着实质性的购房成本降低。而对于全澳房市观察者来说，南澳的经验将为其他州解决"大房老人独居、年轻家庭无房"的结构性矛盾提供重要参考。在供应短缺短期内难以根本缓解的背景下，通过政策设计优化存量住房配置，正成为各州政府的共同探索方向。
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