全国房价“十连涨”背后：2026年再涨6-10%，珀斯领涨2.4%-金顶置业

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全国房价“十连涨”背后：2026年再涨6-10%，珀斯领涨2.4%

11月Cotality房屋价值指数再次刷新纪录——全国+1%，实现连续十个月上涨、连续三个月涨幅≥1%。但增速已从10月的1.1%回落至1%，原因一目了然：悉尼（+0.5%）和墨尔本（+0.3%）“熄火”，而珀斯（+2.4%）、布里斯班（+1.9%）、阿德莱德（+1.9%）全部跳涨超过1%。中等规模首府成为主旋律：珀斯挂牌量比五年均值低40%，供应沙漠推动价格飙升；悉尼仅低2.2%，负担能力天花板效应明显。

全国房价“十连涨”背后：2026年再涨6-10%，珀斯领涨2.4%，可负担城区正在消失

一、11月涨幅速览：全国+1%，珀斯“一骑绝尘”

全国房价“十连涨”背后：2026年再涨6-10%，珀斯领涨2.4%，可负担城区正在消失

Cotality研究总监劳利斯（Lawless）：“中等城市房源缺口更大，价格弹性远高于悉尼。”

二、可负担性“红灯”闪烁

9月全国可负担性创历史差——多数首府需存>10年才能凑20%首付

REA PropTrack：2025财年中等收入家庭仅买得起15%已售房屋；低收入仅3%

典型案例：Davoren Park（南澳）中位价55.5万澳元，家庭周收入中位仅1161澳元——房价收入比≈9倍

Owen（Cotality）：“房价与收入出现惊人鸿沟，‘有产者’与‘无产者’的差距正在固化。”

三、五年“翻倍地图”：便宜=涨得快

昆州：93个城区涨幅>，Jacobs Well年涨39.6%，五年累计+141.4%

南澳：9个区>150%，6个在阿德莱德Playford辖区

西澳：45个区翻倍，Swan & Rockingham集中

共同特征：原为“可负担”区域，供应紧张+州际移民+基建投资

全国房价“十连涨”背后：2026年再涨6-10%，珀斯领涨2.4%，可负担城区正在消失

四、2026年预测：6%-10%再涨，墨尔本或成“黑马”

西太平洋银行：2025年8%→2026年6%-10%（降息延迟+负担恶化+人口放缓）

中等城市继续领跑，墨尔本被点名“估值修复”潜力

公寓涨幅>独立屋，负担能力把需求压向中低价段

五、买家行动清单：在“慢牛”里抢座位

pre-approval：利率维持但评估利率仍高，提前3个月锁额度

区域：珀斯东北、布里斯班西北、阿德莱德北，供应缺口大

产品：中低价公寓/联排，5%首付+印花税减免可用

现金流：租金回报4%+，用负扣税抵消持有成本

时间：2025上半年供应缺口大，下半年新盘逐步交付

涨幅放缓≠机会消失

8.7%年度涨幅、近200个城区五年翻倍——全国房市已从“狂奔”进入“慢跑”，但年化6%-10%仍远高于长期平均3%。在利率暂停、供应短缺、人口净流入的三重支撑下，“先上车再换座”比等待“崩盘”更务实。毕竟，当便宜区也开始年涨15%，市场已没有“便宜”，只有“更贵”。

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