维州租房新规今起生效！房东需注意：这些事不能再做了！
11月25日起，维多利亚州新一轮租赁改革正式落地。从“无理由驱逐”到“租金加价双封杀”，再到90天涨租预警与强制至低居住标准，一口气推出的新规将同时锁定租户、房东与中介——涉及维州60余万套私人出租房的运转逻辑，被集体改写。
一、终结“无理由驱逐”：房东只能“七选一”终止租约
出售房屋、重大装修、房东或直系亲属自住
未支付租金、违反合约、房屋将改为商业用途
政府征用、法院裁定等
租约到期后若双方未另签长期合同，租客自动进入“月租滚动模式”，房东想换人必须给出符合上述情形的书面理由，并提前相应通知，否则租约视为延续。
二、涨租节奏被拉长：通知期统一90天
无论固定期还是滚动期，只要房东计划上调租金，须提前90天书面告知，比旧规（60天）再长一个月。Consumer Affairs Victoria（CAV）强调，若房东“化整为零”一年内多次涨租，合计幅度超过法定频次，同样可被租户申请驳回。
三、至低居住标准正式“硬上线”
11月25日起挂牌广告必须承诺：
结构安全、防水、通风与采光达标
冷热水、烹饪灶具、洗手间的基本功能完好
电气、燃气、烟雾报警器通过年检
出租房若不符合清单，租客可要求紧急维修，房东拒不理会将被强制整改并面临罚款。
四、“租金竞价”双向禁止
2021年起，房东/中介不得“索要高过广告租金”已被禁；如今连租客主动加价也被认定违法——只要报价高于广告价，房东或中介一旦接受即构成违规。CAV租赁监管小组两年来已开出90余张罚单、罚金累计75万澳元，今后巡查频率只增不减。
五、隐私与儿童安全再升级
个人信息：未经租客书面同意，房东/中介不得向第三方泄露租客姓名、收入、驾照等资料。
窗帘拉绳：12月1日起，所有带绳窗帘必须安装固定器，消除儿童绕颈隐患；不达标可被责令整改。
六、押金“无缝搬家”明年上线
维州议会已通过的《押金便携法案》将于2025年生效。租户搬家时，可把旧押金直接划转至新房，无需先凑两笔押金再等待退款，缓解现金流压力。
七、市场声音：租户欢呼，投资者喊“出走”
租户阵营
Tenants Victoria首席执行官Jennifer Beveridge：
“取消加价抢房，让看回归理性——预算多少就看多少价的房子，不再像拍卖会一样心跳飙高。”
房东阵营
澳洲房产投资者理事会（PICA）董事Ben Kingsley：
“政策节奏太快、宣导不足，传递的信号就是‘维州不欢迎投资者’。”
REIV首席执行官Toby Balazs：
“私人房东占市场九成，一味加法规却不给缓冲期，合规成本飙升，很多人考虑退出。”
八、改革能否缓解租房危机？
官方数据显示，维州空置率仍徘徊在1.3%历史低位。新规通过“拖慢涨租、延长租期、降低搬家成本”来减少租户流动焦虑，却未直接增加住房供给。市场普遍担忧：若投资者集中抛售，短期租赁库存或进一步收缩，空置率可能再探底。
维州政府用“史上非常严租客保护”试图为弱势方争取喘息空间，但租赁市场的终极平衡仍取决于供需。90天涨租通知、无理由驱逐禁令能否真正压低租金增速，还要看投资者用脚投票的速度与新建房源的补充效率。政策已落地，大考才刚刚开始。
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