如何判断公寓是否具备超强增值潜力-金顶置业

当前位置：首页 > 投资置业 > 如何判断公寓是否具备超强增值潜力

如何判断公寓是否具备超强增值潜力

在悉尼、墨尔本的核心-中环带，百万澳元早已买不到带后院的独栋。望着展示中心里闪闪发亮的健身房+泳池套餐，许多首次购房者顺理成章地把“新房+豪配”当成终极目标。但数据反复验证一个反直觉结论：同一区域里，外表平庸的70年代砖混老公寓，长期资本增值往往把全新豪华公寓甩在身后。秘密就藏在“名义土地价值”——公寓业主对整幅地块的按比例所有权。

一、独栋地价飙涨，公寓“土地份额”被倒逼成资产

Cotality统计，过去五年澳洲“百万澳元房价俱乐部” suburb 数量激增143%，远超工资增速。年收入10.6万澳元的普通家庭，即便用政府5%首付计划，买百万房产的月供也要吃掉税前收入60%。在土地越拆越小、越拍越贵的背景下，拥有“一块地”的门槛被推到多数人够不到的高度，于是“按比例分地”的老公寓成了可负担的“土地替身”。

二、为什么新公寓的增值常常跑输老公寓？

高层造价里“建筑成本”占比高，土地成本被大幅摊薄

开发商要利润，必须把容积率做到极致——单位多、公设大，单套公寓分到的“土地份额”微乎其微

交房即巅峰：租赁溢价迅速被周边次新房稀释，转售时面临同项目内部竞争

三、高潜力老公寓的“画像”

2–4层低层砖楼，建于1940–1970年代

整栋楼占地大、单元数≤20套，业主自住比例高

位于成熟商圈+火车站800米步行圈内

重要：单套“名义土地价值”占购价比例高

四、5步算出你的“土地含金量”

查总占地：规划图纸或strata plan标注整块地面积

比地价：用同区近6个月相似地块成交价做基准

看单元权益（Unit Entitlement）：strata plan里已写明，按面积、阳台、车位加权，不是简单“1/N”

乘比例：若地块总价1,000万、你的单元权益占25%，名义土地价值=2,500万

对比购价：名义土地价值÷合同总价，比例越高，长期增值潜力越大

五、真实案例：墨尔本霍索恩三业主“卖地”套现900万

物业：4套老公寓，总占地1,000㎡，单元权益合计60%

单套估值：100万×4=400万（只看建筑）

整体挂牌：700万（含土地潜力）

拍卖结果：4位开发商竞价，900万成交，每套等效225万，增值125%

关键：地块“资本利用不足”，容积率远低于当前规划上限，被开发商视为可再分割的“空白画布”。

六、风险与对策

并非每栋老楼都会被收购——先查Council LEP，确认未来可开发强度

共有人表决需≥75%同意整体出售——提前与邻居沟通，签“联合出售协议”

老楼维修基金可能不足——留足2–3万澳元专项储备，避免突然被摊派大额修缮

七、买家行动清单

先锁定成熟但土地的suburb——东区、内北、湾畔传统豪宅带

在strata plan里筛选“高单元权益+低总单元数”房源

对比同区土地成交价，算出名义土地价值占比≥40%再出手

买入后保持物业整洁，定期与邻居交流联合出售意向，给未来开发商留下“好印象”

当独栋地块越来越像收藏品，老公寓的“土地份额”就成了普通人分享城市升值红利的入场券。高容积率新楼提供的是“即刻享受”，低容积率老楼赠送的是“未来可能”。在土地时代，学会用“名义土地价值”视角选房，你买的不再是一套房，而是一块被时间低估的、未来可被重新定价的土地。

温馨提醒：投资有风险，选择需谨慎

温馨提示:温馨提示：文章源自网络，所述观点不代表尚澳观点，仅供参考！投资有风险，入市需谨慎！文章中宣传素材（图片/视频/VR）部分源自网络，其著作权归作者所有；如原作者表面其身份并且停止使用该素材，请及时与本网联系！

新活动预约

海外房产热搜

更多>>