2026房市“共识”背后：6%涨幅保底，布里斯班/珀斯剑指双位数-金顶置业

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2026房市“共识”背后：6%涨幅保底，布里斯班/珀斯剑指双位数

当生活成本继续挤压家庭预算，澳洲房市却在“供应短缺+政策火箭”双引擎下逆势上扬。《澳洲金融评论报》对20位经济学家的新调查显示：2026年全国房价再涨6%已成“底线共识”；布里斯班、珀斯甚至被看高至10%-15%。然而，货币市场仍押注2月加息概率为三分之一——在“人口>40万/年”与“新建交付滞后”硬逻辑面前，房价向上似乎已成定局，但速度、分化与政策风险将决定你是赢家还是接盘侠。

当生活成本继续挤压家庭预算,澳洲房市却在“供应短缺+政策火箭”双引擎下逆势上扬.《澳洲金融评论报》对20位经济学家的新调查显示:2026年全国房价再涨6%已成“底线共识”;布里斯班、珀斯甚至被看高至10%-15%.然而,货币市场仍押注2月加息概率为三分之一——在“人口>40万/年”与“新建交付滞后”硬逻辑面前,房价向上似乎已成定局,但速度、分化与政策风险将决定你是赢家还是接盘侠.

一、共识：6%是“地板”，供应短缺是底层逻辑

Emerson Economics：住房短缺+年增40万人口，房价必然向上

Oxford Economics：政府5%首付+Help to Buy为需求“装火箭”

Bank of America：2025年三次降息滞后效应，2026年借贷能力+10%

二、分化：中等首府与偏远“剑指双位数”

Barrenjoey：布里斯班、珀斯、北领地供应缺口>45%，+10%-15%

Judo Bank：西澳、昆州、北领地领涨，北领地或+15%

HSBC：全国+4%-7%，高供应区靠近下限

三、鹰派：加息与紧贷款或踩刹车

Deutsche Bank：更严贷款条件，全国仅+3%

Stephen Koukoulas：失业率上升+供应追上，2026年或-1%

货币市场：2月3日加息概率约1/3

四、悲观政治经济学：政府“鳄鱼眼泪”护涨

Saul Eslake：制度倾向保护占家庭2/3的既有房主；120万套住房目标无落地路径；一旦停涨迹象出现，政策将不惜一切保市场

五、三大需求加速器

人口：净海外移民仍>40万/年

政策：5%首付+Help to Buy直接向短缺市场注入买家

信贷：2025年三次降息滞后6-12个月，评估利率仍低于市场峰值

六、三大供应刹车

审批：规划流程冗长，120万套目标“纸上谈兵”

成本：建筑成本年增6%，开发商IRR被压缩

劳动力：行业熟练工短缺，交付周期拉长

七、投资者行动纲领2026

区域：人口>2%年增、供应缺口>30%、基建倒计时（布里斯班、珀斯、阿德莱德）

产品：低层混合区>高密度超高层；大地独栋可Duplex

金融：12月前锁定≤5%固定利率；把月供测算至4.5%

时间：2026Q1享降息滞后红利，Q3后若加息转现金流防御

在“6%底线”与“15%天花板”之间，2026年房市不再是普涨盛宴，而是“选区域、选产品、选金融”的三维竞赛。供应缺口托底，政策与人口点火，但加息与贷款限制随时可能踩刹车。把预算放在“人口流入+供应+基建落地”坐标上，用时间摊平周期，用现金流熬过加息——才能在2026年的分化赛道中，驶向下一个增值出口。

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