澳洲共享产权住房计划供需缺口将达 10 万套大量购房者或被拒之门外-金顶置业

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澳洲共享产权住房计划供需缺口将达 10 万套大量购房者或被拒之门外

一面是房价涨幅持续跑赢工资，一面是30万户家庭虎视眈眈，联邦工党的旗舰共享产权计划Help to Buy尚未开门，就先被研究机构敲响“供不应求”警钟。澳大利亚住房与城市研究所（AHURI）新模型显示：四年内每年仅1万个名额，却可能收到10.8万份申请，供需缺口接近9万套。科廷大学报告作者Rachel Ong ViforJ直言：“如果政府不扩容，九成申请人注定陪跑。”

澳洲共享产权住房计划供需缺口将达 10 万套大量购房者或被拒之门外

一、计划速览——“政府做股东”

启动时间：2022年竞选承诺，法案去年11月通过，住房部长Clare O’Neil确认将于2024年“晚些时候”开闸

共享比例：政府出资30%（现房）或40%（新房），买家至低首付2%，余下部分由银行按揭

收入门槛：单身≤10万澳元，夫妻/单亲家庭≤16万澳元

名额上限：四年合计4万户，每年1万户，名额用完即停

二、需求测算——30万户符合，10.8万户想抢

AHURI基于收入、房价、贷款能力三维度模拟：

约30万户家庭收入在门槛内且缺首付

其中10.8万户“高意愿”准备递交申请

仅1万户能获批，中签率不足10%

三、资金池与扩容呼声

联邦预算已追加8亿澳元，但按平均30%产权、中位房价70万计算，每套政府需注入约21万现金，8亿仅够3.8万套

报告建议引入私营部门资金，仿照南澳运行近20年的“HomeStart”模式，通过社会资本放大杠杆

南澳HomeStart累计发放4000笔共享产权贷款，上一财年单年批出1000笔，被当地视为“可行性样板”

四、州级同类计划对比

西澳Keystart：无首付、政府担保，重点服务资源行业雇员

昆州Boost to Buy：2024年新设，每年2000名额，面向首购与单亲家庭

维州购房者基金：已暂停，原因系名额秒光+估值争议

报告作者认为，多州并行、产品多样化可分散联邦通道的排队压力

五、月供减压与长期考量

HomeStart首席执行官Andrew Mills表示，共享产权很大优势是“不增加月供压力”，因为政府部分不计息、不分期，只在出售或再融资时按市值结算。对于中低收入者，这相当于把房贷本金一次性砍掉30–40%，月供降幅可达三成。但学者提醒，房价若持续快速上涨，政府回收时业主需让渡同等比例增值，实际“利息”可能高于传统贷款。

六、下一步悬念

私营资金会否被引入？联邦政府尚未回应扩容呼吁

各州是否会同步扩大地方共享产权计划，以吸收溢出需求？

2024-25联邦预算是否将再次追加资金？答案将在明年5月揭晓

Help to Buy像一张“有限座位”的快速巴士：车门一开，10万人同时冲刺，却只有1万人能上车。对于符合收入门槛的购房者，务实的策略是提前准备贷款预批、熟悉州级替代方案，并随时关注名额发放节奏。共享产权确实能削减首付与月供，但在供不应求的现实面前，先抢到座位，再谈长期收益——否则，只能继续在漫长的储蓄赛道上追赶不断上涨的房价。

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