“低价快跑”时代：澳洲入门房产涨幅首超豪宅，首付新政只是点火器-金顶置业

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“低价快跑”时代：澳洲入门房产涨幅首超豪宅，首付新政只是点火器

当高价段还在细嚼慢咽时，低价市场已提前冲刺。Cotality 10月房价速报显示，符合政府“5%首付担保计划”门槛的住宅环比再涨1.2%，把市场1%的涨幅甩在身后；过去一个季度，全国至低25%价位区间累计上扬4.2%，足足比豪宅段高出2个百分点。悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯几乎同步出现“梯度反转”——便宜的房子涨得更快，而且抢得更凶。

“低价快跑”时代：澳洲入门房产涨幅首超豪宅，首付新政只是点火器

一、首付担保“闸门”打开，需求瞬间泄洪

10月起，联邦取消名额与收入上限，门槛价内房产可申全额担保。

当月全国共发放5778笔担保，同比暴增1878笔；其中2700笔直接受惠于新政。

住房部长克莱尔·奥尼尔坦言，财政部此前预测“6年内整体房价+0.6%”的模型，已在首月得到验证。

二、利率高墙下的“购买力漏斗”

在6%实际利率+9%偿贷缓冲测试的双重挤压下，买家预算被强制“向下对齐”。

银行能批的额度封顶，买家只能把视线从200万段移到150万、100万乃至更低。

投资者同步转场：同一贷款额度内，低价资产可整买多套，分散风险且享受更高租售比。

三、城市“低价段”季度涨幅榜

珀斯：低价独栋季涨6.6%，高价段4.5%

悉尼：低价3.4%，高价1.7%

墨尔本：低价2.5%，高价仅0.5%

全国平均：低价4.2%，高价2.2%

四、拍卖场亲历：竞标者翻倍、“父母银行”上线

墨尔本购房顾问温迪·张伯伦透露，50万–95万澳元档位的首次置业咨询量“创三年新高”，拍卖日“7组家庭抢一条钥匙”成为标配；悉尼买方代理米歇尔·梅则形容，“我帮你付！”的爸妈资助场景随处可见，瞬间把心理价位抬高十万。

五、公寓“掉队”，低价独栋成真正品

同期数据显示，单元房供应依旧充裕，部分内城公寓项目仍处去库存阶段；而地价相对便宜、可建独栋的外环新区，因建筑批文放缓、土地释放周期拉长，出现“刚需撞墙”式短缺。Cotality研究总监蒂姆·劳利斯强调：“并非新政魔力无边，而是可负担性长期绳索把需求牢牢系在中低端，独栋感更甚。”

六、展望：涨势会否蔓延？

政策端：首付担保门槛价每年随房价指数上调，明年悉尼或升至160万，继续为低价段“托底”。

资金端：若央行明年中开始降息，缓冲测试回落，部分购买力或回流中，但低价市场已提前完成价值重估。

供给端：建筑成本仍居高位，开发商启动慢，外环独栋“补货”至少滞后12–18个月，价格粘性仍强。

当“能上车的预算”被政策与利率双重锁定，低价房产成了资金追逐的“安全赛道”。对于首置买家而言，抓住担保窗口、快速锁定预批贷款，比等待“房价回头”更现实；对于投资者，则需警惕区域分化——同一低价区间，独栋与公寓已走出两条曲线：前者领涨，后者补涨。便宜不再等于滞涨，踩错产品类型，仍可能高位接盘。

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