悉尼房价首破历史峰值，买家被迫“向外、向小、向旧”妥协-金顶置业

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悉尼房价首破历史峰值，买家被迫“向外、向小、向旧”妥协

PropTrack 10月房价指数给悉尼楼市再插一面新高旗：独立屋中位价首次站上162万澳元，环比再涨0.6%，实现十连涨；一年之内，买家需多掏约12万澳元才能拿到同一把钥匙。面对这条陡峭曲线，162万预算的购买力被迅速重新排版——内城区只能“精挑细选”，东区已高不可攀，北环与西南外环才勉强给出一方“紧凑三居”。

悉尼房价首破历史峰值，买家被迫“向外、向小、向旧”妥协

一、162万在内城：排屋面积缩水到“55㎡两居”

Darlinghurst：典型两居排屋报价约162万，使用面积仅55㎡，每㎡逼近3万。

Surry Hills：同等户型拍卖指导价145万，成交普遍超指导价10%以上，仍一脚踩进“百万俱乐部”。

二、东区：三个月领涨4.5%，预算被“甩出车道”

PropTrack数据显示，过去季度悉尼东区以4.49%涨幅领跑全市，162万在东区核心已难觅独立屋，买家只能转向公寓或“拼地价”旧房。

三、北区&西南外环：空间换距离的“缓冲区”

Mount Colah（北轨沿线）：162万能拿下整栋两居独栋，带后院与车位。

Hornsby：五卧老宅叫价160万上下，需预留翻新成本。

Condell Park/Revesby（距CBD约30公里）：可购现代四房双拼，面积180–200㎡，被中介称作“性价比终点”。

四、三轮降息+首置担保扩容：需求“双涡轮”

REA Group经济学家Eleanor Creagh指出，今年三次降息把贷款能力提升约10%，联邦政府10月再把首置担保收入门槛上调，单身买家从“观望”直接变“冲刺”。房源却未同步放量，导致“人多房少”竞争白热化。

五、卖方市场成型，春夏挂牌或放量

LJ Hooker研究部主管Mathew Tiller提醒，当前挂牌量仍低于长期均值，162万“只能在中环买小地块三居”已成新常态。“买家要么接受更小、更旧、更远，要么追加20–30万预算留在原圈层。”不过，随着资本利得落袋预期升温，春夏季预计将迎来供应小高峰，买家或可暂避锋芒、精选入市。

六、区域市场跟涨，新州“90万俱乐部”扩容

10月全澳区域房价同步+0.6%，独立屋中位69.1万、公寓61.3万。

新州纽卡斯尔、Hunter Valley、Lake Macquarie均价已高于全国区域均值，纽卡斯尔独栋约90万，首置买家预算同步上移。

七、墨尔本成“价格洼地”对照组

同样10月，墨尔本独栋中位100.7万、公寓62.5万，分别约为悉尼的62%与71%，对首置与换档买家仍具“替代吸引力”。

162万澳元不是神话，却已成悉尼新房价的“中位线”。当利率红利、政策红利与供应缺口同时作用，买家能做的，是把地段、面积、房龄三项需求重新排序：要么向外搬、要么向小住、要么向旧改。在下一轮挂牌高峰到来前，理清个人核心需求、预设价格红线，或许才是穿越高位的务实策略。

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