不降息=好消息？专家：利率暂停让房价“刹车”，首置者终获喘息-金顶置业

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不降息=好消息？专家：利率暂停让房价“刹车”，首置者终获喘息

当澳储行周二宣布维持现金利率3.6%不变时，房贷族似乎又落空一次降息期待。但独立经济学家却给出反向解读：这正是2024年迄今“好的消息”。原因在于，2-8月三次降息已把房价推至四年来至快增速——全国年涨7.5%，悉尼月涨近8,700澳元；若再降息，春季市场可能彻底失控。维持利率，等于为过热的需求“踩下刹车”，也让首置者避免在下一轮暴涨前被迫追高。

不降息=好消息？专家：利率暂停让房价“刹车”，首置者终获喘息

一、利率暂停背后的“反向利好”

现金利率：3.6%（维持）

9月季度通胀：3.2%（高于目标区间2-3%）

澳储行逻辑：先控通胀，再谈降息；避免房价再次“借降息起飞”

独立经济学家Saul Eslake：“不降息反而让买房人受益——价格不会在短期内继续暴涨，首置者获得喘息窗口。”

不降息=好消息？专家：利率暂停让房价“刹车”，首置者终获喘息

二、房价已“借降息”狂飙

全国年涨幅：7.5%（四年来至快）

悉尼：+104,130澳元/年，月涨≈8,700澳元

墨尔本：+100,238澳元/年，月涨≈8,350澳元

布里斯班：+99,807澳元/年，月涨≈8,317澳元

Domain数据显示，布里斯班已超越墨尔本成为全国第二贵城市，悉尼中位价175万澳元继续领跑。其他首府涨幅几乎与悉尼持平，呈现“普涨”格局。

三、维持利率的“稳定红利”

需求端：

降息刺激已释放，投资者返场，首置者FOMO（错失恐惧）加剧

若再降息，借贷能力+8%，竞价可能再升温

供应端：

建筑成本年涨6-8%，新盘交付节奏慢

上市房源比历史均值低约18%

Bendigo & Adelaide Bank首席经济学家David Robertson：“在供应未增加前，年涨6-7%是现实；不降息反而是好事。”

不降息=好消息？专家：利率暂停让房价“刹车”，首置者终获喘息

四、通胀与利率：短期按兵不动

消费数据：二季度私人需求回升势头延续

住宅建设成本：再次走高

澳储行11月声明：“迄今降息已推动春季市场强劲反弹，预计房价在2024余下时间和2026年继续上涨。”

利率预测：市场普遍放弃“墨尔本杯日降息”预期，2025年Q2前按兵不动概率至高。

五、买家策略：在“暂停期”里找洼地

首次置业

锁定5%首付担保价区（新州150万、维州95万、昆州100万）

优先地铁/火车1公里内楼花，享“批建高峰+价格缓冲”

投资者

达尔文、布里斯班租售比>4%，可继续持有

墨尔本西北、西南年涨6%，被视为“价值洼地”

现金流

只付息贷款≤20%，预留12个月月供

把市政费、物业费按年预存，避免利率平台期现金流断档

不降息=好消息？专家：利率暂停让房价“刹车”，首置者终获喘息

六、选地逻辑：在上涨周期里挑“土地”

供应前置：选择2025-26年竣工的地铁/火车沿线地块

容积率：>2.5且靠近基建，可享“土地+再分割”溢价

政策红利：奥运、机场、医院等大型项目周边，提前卡位

暂停不是终点，而是缓冲带

当房价以四年来很快速度上涨时，澳储行的“按兵不动”实际上为首置者和 upgraders 赢得宝贵的“缓冲季”——价格不会立即再飙，供应尚未放量，竞价暂未失控。把预算、现金流和利率预期一次算清，在“暂停期”完成选地、锁价、锁利率，才是真正抓住下一轮上涨前的窗口。因为当降息预期再次升温时，今天的“暂停”就是明天的“起跑”。

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