10月PropTrack房价指数刚刚出炉：布里斯班住宅（含独立屋与公寓）中位价环比上涨0.9%，达到97.6万澳元的新高；过去12个月累计上涨12.6%，相当于一年多付11.27万澳元——涨幅傲居全澳各首府城市之首。与此同时，昆州偏远地区也不甘示弱，年度涨幅11.2%，中位价升至76.4万澳元。无论是首府还是乡镇，昆州楼市正在用“两位数涨幅”刷新人们对“阳光之州”房价的认知。

一、首府城市涨幅榜（10月）

阿德莱德：+1.2%（全国至快）

布里斯班：+0.9%（第二）

全国平均：+0.6%（连续第10个月上涨）

布里斯班独立屋中位价：112.6万澳元（年涨11.1%）

布里斯班公寓中位价：77万澳元（年涨16.8%，增加近11万澳元）

二、买方市场“体感”更热

Ray White Collective负责人Haesley Cush：“清盘率比Q2改善，上周36场拍卖卖出30套——所有价格段都在抢。”

原因三重叠加：

建筑成本高企，新房供应跟不上

联邦“住房担保计划”（5%首付无收入上限）持续释放首置需求

待售房源有限，买家愿意“放宽预算”锁房

Cush预测：“圣诞节前市场降温的可能性极低，价格即使不涨也会非常坚挺。”

三、昆州偏远地区“普涨模式”

中位价：76.4万澳元（年涨11.2%，+8.42万）

独立屋：77.4万澳元（年涨10.9%）

公寓：74.4万澳元（年涨11.7%）

“偏远地区领先优势正在缩小，但价格仍处于历史高位。”REA集团经济学家Eleanor Creagh指出。

四、乡镇明星：Townsville领涨15.9%

Townsville：+15.94%，中位价58.6万澳元

Mackay：+15.5%，58.7万澳元

Darling Downs – Maranoa：+14.75%，49.4万澳元

黄金海岸：+10.06%，110.7万澳元

凯恩斯：+11.12%，61.3万澳元

资源、旅游、基础设施三轮驱动，让昆州乡镇涨幅不输首府。

五、全澳视角：涨幅版图正在“换挡”

加速市场：达尔文、霍巴特、墨尔本、悉尼（此前低迷，现反弹）

减速但仍高：布里斯班、阿德莱德、珀斯（年增速从15%+回落至10%区间）

偏远地区：除维州外，涨幅普遍放缓，但与首府差距缩小

Creagh总结：“借款能力提升、降息和情绪好转推动竞争升温，但供应不足仍是价格主导因素。今年春至夏季，房价大概率继续上行。”

六、买家与市场启示

首次置业

锁定担保计划上限内房源（昆州100万、新州150万），优先Townsville、Mackay等涨幅高但中位价仍<60万区域

投资者

黄金海岸、凯恩斯租售比>4%，可继续持有；Townsville资源热潮短中期仍看升

现金流安全

利率平台期，预留12个月月供；公寓物业费年涨5-8%，计入持有成本

七、2025年展望：春夏季继续升温

供应：建筑审批量仅恢复至疫情前85%，库存低于十年均值

需求：降息滞后效应+住房担保扩容+资源带人口流入

政策：昆州奥运基建2025-2026加速，乡镇就业与住房需求同步放大

预测：CoreLogic基准模型显示，昆州整体年涨幅有望维持8–10%，乡镇资源城市仍可能领先。

从黄金海岸到Townsville，昆州正在用“两位数涨幅”刷新房价地图。对于买家，把“资源热潮+奥运基建+住房担保”三股力量算进预算，再把供应缺口和利率平台期计入风险，才能真正享受“阳光之州”的红利，而不是被热浪灼伤。毕竟，当一年涨11万成为常态，决策速度必须与涨幅赛跑。