悉尼哪些区域的房价涨得快？-金顶置业

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悉尼哪些区域的房价涨得快？

2024年9月季度，悉尼楼市再次跑出“加速度”——独立屋中位价三个月内上涨3.4%，刷新至175万澳元；公寓同步上扬1.9%，中位价84万澳元，双双创下历史新高。更引人瞩目的是，价格动能呈“哑铃式”分布：区Cammeray年涨幅逼近30%，可负担口袋Kingswood也高达20%，两年来凌厉的季度涨势正在全城蔓延。

悉尼哪些区域的房价涨得快？

一、领涨地图：29%与20%并存

独立屋（过去12个月）

Cammeray +29% 338万澳元

Lidcombe +24.5% 179万澳元

Mount Pritchard +24.2% 118万澳元

Bankstown +21.2% 148.5万澳元

Kingswood +20% 90万澳元

公寓（同期）

Darling Point +25.5% 295万澳元

Balgowlah +18.6% 132.8万澳元

Stanmore +17.9% 95.5万澳元

Milsons Point +17.4% 217.3万澳元

Redfern +15.9% 120万澳元

二、市场体感：周涨5万、“翻新房”成香饽饽

31岁首置客Christine Maedche每周六、三赶场看房，“Bondi同户型一周贵5万”逼她在7月果断入手

Cammeray几乎形成“翻新溢价”——大幅装修房源集中上市，买家愿为“拎包入住”付高价，中介形容“多米诺式竞价”

Central Coast的Wyong（+19%）与西悉尼Kingswood同获“可负担外溢”红利，首房贷款担保5%首付计划降低门槛，年轻买家蜂拥

悉尼哪些区域的房价涨得快？

三、动能解析：降息+供需缺口+政策红包

Domain首席经济学家Nicola Powell

“三次降息提升借贷能力约8%，供应不足与首置担保计划叠加，涨价正从区向可负担‘口袋’扩散，市场复杂度显著增加。”

William Buck Australia首席经济学家Besa Deda

利率：预期2025年再降两次，累计推高购房预算

人口：海外净移民回弹，年增约2%

供应：建筑竣工量仅恢复至疫情前85%，库存缺口短期难填

价格预测：2024全年+6%，2025年+7~8%

四、可负担红灯：150万澳元房产贷款140万，年薪门槛28.5万澳元

Compare Club测算：

单身者需年收入约285,000澳元，夫妻合计290,000澳元才能覆盖140万澳元贷款本息

全国至高租金+很大首付压力并存，存首付难度指数级上升

五、买家策略速读

1、首置族：

锁定5%首付担保适用区，优先80万–100万澳元独立屋/联排，土地占比>60%

提前完成预批，利率窗口或随2025年再次降息而收窄

2、升级换房者：

利用高估值窗口“先售后买”，过桥融资利率已随降息下降约0.8%

目标学区独立屋，关注2025年新版学区划分草案，提前卡位

3、投资者：

避开年涨幅>25%且租金回报<3%的板块，关注租售比>4%且距CBD 30km内地铁沿线

选择中层或联排，降低未来高层供应冲击

当季度涨幅创下两年来至快纪录，悉尼楼市再次验证“+杠杆+信心”的溢价公式。对买家而言，把“紧迫感”转化为理性决策才是赢家关键：在豪宅段别为装修溢价盲目追价，在可负担段抓住首付担保与利率窗口，才能把下一轮预期涨幅变成自己的资产复利，而非单纯成本上扬。市场仍向上，但门槛已抬高——跑得快，不如跑得稳、跑得准。

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