172点！西太房价预期指数刷15年新高，市场“看涨循环”一触即发？-金顶置业

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172点！西太房价预期指数刷15年新高，市场“看涨循环”一触即发？

“利率还会降、房源依旧缺、首置红包已到位”——三重预期叠加，让澳洲人对未来12个月房价的信心冲到历史高位。西太平洋银行10月房价预期指数同比飙涨12.2%至172点，比长期均值129高出34%，创下2008年以来比较强看涨读数。

172点！西太房价预期指数刷15年新高，市场“看涨循环”一触即发？

信心指针越线，昆州很猛、维州很谨慎

指数100代表涨跌预期持平，172意味着“普涨”已成主流情绪。分州来看，昆士兰居民乐观，维多利亚保守；整体读数甚至超过2021年4月（164点）的“零利率狂欢”，而当时随后12个月全国房价劲升16%。

“预期自我兑现”机制已启动

AMP经济学家My Bui指出，房价预期本身就是“需求前置器”：“担心明天更贵，买家今天就冲进去；成交火热→价格抬升→情绪更强”，形成典型的正向循环。其背后三大燃料：

实际工资转正：名义薪酬增速跑赢通胀，家庭口袋边际改善；

5%首付担保扩容：年度名额上调、收入上限取消，Gene Tunny称“需求提前释放正在发生”；

供给缺口顽固：建筑批文本就低于人口增速，连续加息更令开发商迟疑。

降息预期抢跑，市场先定价

尽管现金利率3.6%仍高于疫情时期，E61研究所Nick Garvin提醒，房价向来“看未来”——“只要交易者相信明年利率更低，今天的竞拍槌就会提前反应”。西太“购房时机”分项指数过去一年已反弹23.7%，但认为“不是好时机”的受访者仍占多数。Bui解释：房价涨幅继续跑赢工资，且利率绝对值比2020年高得多，“看涨”与“买得起”是两回事。

央行进退之间，风险天平向“过热”倾斜

行长Michele Bullock新会后坦言现行利率“略显紧缩”，若通胀持续回落，仍有放松空间。但市场已计价年内至少再降息一次，一旦节奏落空，提前上车的预期或迅速反转。

当172点的信心指数与个位数空置率同框，历史经验显示短期价格大概率跟随情绪走。可负担瓶颈依旧高悬：工资增速赶不上房价，供需缺口未见修补。对买家而言，与其被“看涨洪流”裹挟，不如算清月供缓冲；对政策制定者而言，若供给端不放行，任何需求侧红利都将化作更高的出价与更沉重的首付缺口。

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