还在等“下一轮”房产热潮？PropTrack新冬季房价指数显示，热潮其实已悄然铺开：全澳1314个城区独立屋中位价实现环比增长，其中316个城区涨幅达到两位数；布里斯班内城Balmoral以64.9%的季度涨幅领跑全国。更关键的是，这轮上升不再由悉尼、墨尔本少数城市独舞，而是呈现“多州联动、城乡同步”的普涨格局。REA集团资深经济学家Eleanor Creagh直言：“澳洲楼市已准备好新一轮上涨，春季行情或进一步放大。”

一、全国速览：1314区上涨，316区涨≥10%

结论：涨幅>10%的城区分散在昆州、塔州、南澳、新州、维州等地，首次出现“全线飘红”而非单点爆发。

二、TOP 10季度涨幅榜

Balmoral（布里斯班内城）+64.9% → 中位价177.5万澳元

Perth（塔州）+48.6%

Berrima（达尔文）+43.8%

Macksville（新州中北海岸）+43.2%

Renmark（南澳）+43.0%

Mount Morgan（昆州）+41.3%

Darley（维州）+41.2%

Turramurra（悉尼北岸）+41.1%

New Farm（昆州）+37.9%

（并列多个沿海/学区小镇，37–40%）

三、为什么是“普涨”？

利率下调：8月现金利率4.1%，比峰值低0.5pct，买家贷款能力+5–7%

信心修复：连续8个月全国房价向上，FOMO（错失恐惧）重新蔓延

人口引擎：净海外移民虽回落至34万/年，仍远高于历史均值

供应缺口：HIA预测2028/29五年累计交付98.6万套，比《国家住房协议》120万套目标少21万套

政策助燃：10月“住房保障计划”扩容——取消收入上限、提高房价上限，首置需求提前释放

四、首府 vs 区域：全线上涨，仅两州缺席

8月房价环比

悉尼+0.9%  墨尔本+0.7%  布里斯班+1.1%  阿德莱德+1.3%  珀斯+1.0%

→ 仅霍巴特-0.2%（高库存+人口流出）

8月区域房价环比

新州+1.0%  维州+0.8%  昆州+1.2%  南澳+1.4%  西澳+1.1%

→ 仅塔州-0.1%  北领地-0.3%（资源型市场短期调整）

过去一年，所有首府房价均上涨；区域市场除塔州、北领地外亦全面收高。

五、经济学家展望：春季行情或再升温

REA集团资深经济学家Eleanor Creagh分析：

低利率+贷款能力回升，为买家提供“弹药”

新增住房远跟不上人口增速，供需剪刀差扩大

10月“住房保障计划”取消收入上限，首置需求即将释放

“不同城市涨幅会分化，但全国层面房价上行趋势大概率延续到2025年春季。”

六、买家策略：普涨期也要“挑对赛道”

自住首置：利用10月担保扩容，锁定≤95万澳元（悉尼）现房，避开拍卖高峰

投资换租：关注周租≥4%且人口净流入的沿海/大学城，如Wollongong、Geelong、Mackay

建筑成本：把“材料+人工年涨6%”写入预算，优先买准现房或翻新盘，减少施工风险

利率对冲：固定利率与浮动利率混合，预留2%加息缓冲，防止现金流断裂

PropTrack的冬季榜单首次出现“1314区齐涨、316区双位数”的壮观场面，印证澳洲楼市已从“点状热点”进入“面状升温”。在降息、供应短缺与政策红利三重推力下，春季行情大概率继续放大。但普涨不等于盲买——把租金收益、建筑成本、利率风险全部算清，才能在全民FOMO的环境里，把“上涨”真正转化为自己的“收入”。