降息潮下的“抢房战”：首次置业者被挤出，投资者与升级族成主角-金顶置业

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降息潮下的“抢房战”：首次置业者被挤出，投资者与升级族成主角

当央行第三次按下降息键，澳洲房市提前进入“春季热身赛”。利率走低把买家的借贷能力瞬间放大，却也把竞争推向白热化。维州买方代理 Cake Bakos 直言：“2025 年，投资者正在强势回归，而首次购房者只能被迫让位。”

降息潮下的“抢房战”：首次置业者被挤出，投资者与升级族成主角

一、房价先声夺人

PropTrack 7 月数据显示：

· 全国住宅中位价：82.7 万澳元（月涨 0.3%，年涨 4.9%）

· 地区市场：月涨 0.4%，年涨 6.5%，跑赢首府城市

“错失恐惧症”（FOMO）在买家群体中迅速蔓延，“再不买就更贵”成了看房现场频繁的私语。

二、利率红利并非人人共享

首次置业者：

– 降息确实让高 LVR（贷款价值比）人群月供减少、可贷额度增加；

– 但首付仍是“天花板”。Bakos 提醒：“还款能力再强，拿不出 20% 首付，总预算依旧被卡死。”

中端升级族：

– 卖掉旧房获得大额首付，叠加降息释放的额外贷款能力，成为拍卖会上敢加价的群体；

– 目标多为三、四房的“家庭型”房源，直接推高相应价位段。

投资者：

– 凭借已持有房产的净值，可轻松再抵押或加按，资金弹性大；

– 无论利率升降，都能快速出手“扫货”。

豪宅与退休买家：

– 市场靠市场情绪驱动，对利率敏感度低；

– 退休族多用现金，降息几乎不影响决策。

三、未来 18 个月走势

ANZ 新《澳洲房地产前瞻报告》大幅上调预期：

· 2024 年底：八大首府房价再涨 5%

· 2025–2026 财年：累计再涨 5.8%

对比 2 月预测（2025 年仅涨 0.9%，2026 年涨 3.8%），前景明显转暖。报告认为，连续降息与供应短缺叠加，将把价格曲线继续拉陡。

四、市场警示

· 首次置业者：提前锁定预批额度，关注政府 5% 首付担保新政（10 月实施），把“额外借贷能力”转化为实际出价空间；

· 升级族：同步评估旧房上市节奏，避免因“卖旧买新”时间差错失利率窗口；

· 投资者：高杠杆入场前，务必重新计算租金回报率与现金流，防止利率反弹风险。

降息点燃了市场情绪，也让不同买家群体在赛道上拉开距离：资金充足的投资者与升级族加速冲刺，而首付受限的首次置业者只能在看台上等待下一波政策“补给”。在房价与利率的赛跑中，谁能率先冲线，将取决于现金储备、杠杆策略与出手速度。

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