降息潮下的房价账本：历史规律、现实阻力与温和回升-金顶置业

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降息潮下的房价账本：历史规律、现实阻力与温和回升

澳洲研究机构回溯 1979–2024 年的七轮降息周期发现：只要经济未陷入衰退，央行首次降息后的 12 个月内，首府城市房价普遍录得正增长，区间从 1% 到 16% 不等。两次例外发生在 1982 年、1990 年，皆因经济衰退抵消了利率红利。

降息潮下的房价账本：历史规律、现实阻力与温和回升

·2001 年 2 月首次降息后 12 个月——房价跳升 16.2%

·2011 年 11 月首次降息后 12 个月——房价仅微涨 1.4%

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 指出，差距背后并非利率失灵，而是就业、收入、信贷松紧等变量的综合作用。

2024 年 2 月、5 月，澳洲央行两度下调现金利率，市场已出现回暖信号：

– 拍卖清盘率连续四周抬升

– 房源平均“停留天数”缩短

Oliver 预计，若下半年再降息一次，房价将呈“慢爬坡”而非“急拉升”。原因有三：

1可负担性天花板：房价基数已高，贷款能力增幅有限

2利率难回零点：3.85% 的现金利率远高于 2021 年水平

3生活成本挤压：食品、能源账单提前“预支”了部分购房预算

抵押贷款经纪人 Anthony Landahl 的客户案例显示，多数借款人比年初可多贷 5–10 万澳元。这一数字虽不足以重演 2021 年的抢购潮，却足以让自住买家在拍卖场重新举牌。投资者同样保持活跃，但自住需求的回归更为明显。

专家共识：上涨可期，幅度受限

·Shane Oliver：历史上涨≠未来暴涨，住房短缺与负担性将相互抵消

·经济学家 Diaswati Mardiasmo：市场已走出 13 次加息阴影，但“储蓄缓冲弱、利率仍高、生活成本高”决定了复苏斜率更平缓

·Anthony Landahl：买家情绪已从“观望”转向“行动”，只是出价更理性

降息确实打开了窗口，但窗口大小取决于个人现金流、贷款能力以及对未来就业的信心。历史规律提供了方向，却不提供速度表；在“慢牛”预期下，精准计算月供、预留生活成本缓冲，比盲目追高更稳妥。

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