本周三，澳洲统计局公布了新通胀数据，4月整体通胀率保持在2.4%，略高于市场预期的2.3%。尽管月度数据波动较大，但这一结果为澳洲央行7月再次降息扫清了障碍。金融市场预计7月降息的可能性大增，而澳洲央行行长布洛克此前曾表示，若通胀持续走低，将提供更多降息空间。

通胀数据与降息预期

澳洲财长查默斯指出，这是自2018年有月度数据以来，通胀指标持续处于目标区间比较久的一次。澳洲央行在加息和降息节奏上一直较为谨慎，能够在保持就业的同时将通胀从2022年7%的峰值拉回，实属不易。Barrenjoey利率策略主管认为，这是25年来比较艰难的政策抉择，央行的决策值得肯定。

摩根大通经济学家认为，澳洲央行的鸽派表态让7月降息的可能性大增，但仍维持8月才会行动的预测。金融市场预计7月降息25基点至3.6%的概率达68%，年底利率可能降至3.1%。这意味着在本月降息之后，还将有三次25个基点的降息。

AMP首席经济学家Shane Oliver预测，到2026年初，利率可能会进一步降至2.85%。澳洲央行还可能在7月、8月、11月和次年2月分别降息。如果到2026年初澳洲央行将官方利率降至2.85%，这将是自2022年12月以来的首次，略高于澳洲央行2.8%的中性水平。

降息对房贷的影响

如果澳洲央行将利率降至2.85%，平均贷款66万澳元的借款者将看到每年的贷款金额减少6252澳元，因为浮动抵押贷款利率将降至5%以下。月供将从现在的4060澳元降至3539澳元。自2022年澳洲开始加息以来，借款人已支付了近3000亿澳元的贷款利息。如今，降息受到借款人的欢迎，但也引发了房价可能进一步上涨的担忧。

房市动态与政策影响

澳洲央行今年第二次降息后，潜在购房者正争先恐后申请房贷预批。信用数据分析公司Equifax指出，3月通过抵押贷款经纪人获得的预批量同比飙升24%。购房者正与时间赛跑，因为需求激增可能推高房价。

除经济因素外，政策变化也加剧了竞争。7月1日起，工党政府将扩大“首次置业担保”计划，允许更多购房者以5%首付入市。皇家墨尔本理工大学经济学家梅格·埃尔金斯警告，补贴政策在提升购买力的同时也会推高房价，而千禧一代还面临“30岁前购房”的社会压力与停滞的工资增长。

尽管澳洲政府致力于增加房屋供应，但主要城市的新房交付仍受限。上周，联邦政府的智囊团国家住房供应与可负担性委员会（NHSAC）发布了2025年住房系统报告，直接给工党的“五年建120万套新房”计划泼了冷水。报告预测，到2029年中，全澳只能建成93.8万套住房，比政府目标少了26.2万套！更扎心的是，未来五年新建住房连人口增长的需求都满足不了，预计住房缺口还将扩大7.9万套。

建筑业协会（HIA）的预测更让人绝望：2028年新房开工量顶多冲到21.3万套，之后又开始下滑，2030年预计建成21万套，这个水平要一直持续到2035年。五年内实际完工量可能只有94.5万套，连百万大关都破不了。除了联邦政府政策外，还存在一些结构性问题，如州政府的分区规定以及地方政府的规划等，都阻碍了房屋建设。HIA首席经济学家蒂姆·里尔登说：“除非我们能持续保持每年24万套的建设速度，否则住房短缺只会越来越严重。”

房价预测与央行的无奈

强劲的需求、新房供应不足以及澳洲央行降息等因素，将吸引更多人进入房产市场。全澳房价将在未来2年内继续上涨。汇丰银行预测，今年悉尼和墨尔本的房价将上涨1%-4%，此前的预测是-5%至1%。2026年，悉尼房价预计将上涨4%至8%（此前预测为1%-7%），而墨尔本房价预计将上涨3%-7%。

布里斯班和珀斯预计将成为今明两年房价涨幅比较大的城市。布里斯班房价预计今年将上涨1%至7%，2026年将上涨6%至10%。珀斯房价预计今年将上涨6%至9%，明年涨幅相似。

对于再次开始上涨的房价，澳洲央行也是无能为力。央行行长布洛克指出，央行对于房价可负担性问题没有什么好的办法。“这不是一夜之间出现的问题，澳洲央行对此无能为力。”

结语：降息与房市的未来

澳大利亚这波降息来得正是时候。通胀数据刚落地，市场就嗅到了宽松的气息，7月再降25个基点的概率已经飙到近七成。悉尼的拍卖场又开始人头攒动，墨尔本的看房预约排起了长队。眼下的澳洲房市就像被按下了快进键：一边是背负房贷的家庭终于能喘口气；一边是首次置业者攥着5%的首付跃跃欲试。可建筑工地的吊塔转得再快，也追不上持续涌入的购房需求。联邦政府那个120万套新房的豪言壮语，在建材短缺和人工不足的现实面前，显得有点力不从心。当降息的闸门一开，市场的洪流总会找到自己的方向。只是这一次，不知道会把澳洲房价推向何方……