澳洲房产市场近期呈现出两极分化的态势，一方面出租房数量减少，另一方面房价却在上涨，尤其是廉价房需求的激增推动了部分区域房价的飙升。

一、维州出租房数量锐减

过去18个月，维州的出租物业减少了约2万套。这一现象主要是由于利率上升、新的至低租赁标准带来的额外成本以及对投资者征收更高税费，同时叠加生活成本危机所致。其他州虽然没有显示出同样显著的下降趋势，但全澳范围内的物业销售正在改变房产所有权结构和房地产行业格局。

Ray White的数据显示，目前65%的拍卖卖家是自住业主，32%是投资者；而在买家中，自住业主占比高达77%，投资者仅占22%。出租物业的减少引发了投资者群体和房地产行业的警告，他们认为市场上出租房屋的减少可能会推高租金。

维州房地产协会首席执行官Kelly Ryan表示：“这一下降强烈表明投资者正在退出租赁市场，这进一步意味着可供出租的物业减少，推高了租金价格，同时限制了租客的选择。”不过，AMP首席经济学家Shane Oliver指出，短期内，一套出租物业被出售后，要么会被另一位投资者出租，要么会被自住业主购买，后者不再需要租房。长期来看，如果投资者持续净卖出物业，则可能导致租金上涨，因为可供出租的物业减少了。

二、投资者兴趣回升

尽管出租物业减少，投资者的兴趣在2023年中触底后开始回升。新官方住房贷款数据显示，截至9月的一年中，投资物业的新贷款承诺总额达到1250亿澳元，这是连续第七个月同比增长，比前一年增长了26%。Oliver博士表示：“住房信贷数据显示投资者信贷增长相对强劲，这表明进入市场的投资者比退出市场的更多。”

各州的市场动态不同，维州的出租物业减少尤为显著。根据租赁保证金数据，维州的租赁保证金数量从2023年3月的676,791减少到2024年9月的652,766，下降了近4%。相比之下，同期昆士兰州的租赁保证金略微增加，从620,674增至624,504；新南威尔士州作为大州，在可用数据的时间段内，租赁保证金也略有增长，从2023年9月的966,172增至2024年9月的969,006。

三、小型房地产机构面临挑战

出租物业的减少对维州依赖租赁管理收入的小型房地产机构带来了挑战。在房地产市场低迷、销售佣金减少的情况下，租赁管理业务通常是收入的稳定来源。Ray White集团首席经济学家Nerida Conisbee表示，尽管维州出租物业总量净减少，但Ray White在该州的管理物业数量同比增长了8%，达到61,333套；全国范围内增长了6%，达到218,606套。Conisbee女士指出：“许多小型独立机构正在出售业务。”

即使出租物业数量没有显著减少，市场也面临增长不足的问题。新州房地产协会首席执行官Tim McKibbin指出，目前出租物业的增长速度远远落后于人口增长速度。

四、廉价房需求推动房价上涨

新PropTrack数据表明，澳大利亚部分房产热点区域吸引了众多寻觅实惠住房的买家。对可负担住房的庞大需求，有力推动了这些地区房价的快速上扬。尽管去年市场广泛预期的降息并未兑现，但在2024年的房地产市场上，不少注重性价比的买家依旧十分活跃，特别是在房价低于50万澳元的郊区。

在这些价格亲民的郊区中，许多地区都实现了极高的价格增长幅度，这意味着今年类似的低价区域或许会延续这一增长态势。通过对年度价格涨幅、买家需求以及房产挂牌后的成交速度等多项指标进行分析，该项研究揭示出当下受青睐的郊区，以及未来有望迎来房价爆发式增长的区域。

数据显示，居高不下的利率使得众多买家将目光投向更为实惠的地区，尤其是在澳大利亚那些仍有机会以较低成本购置房产的偏远区域。PropTrack经济学家安格斯·摩尔（Angus Moore）指出，澳大利亚当前在房价可负担性方面面临巨大挑战，这使得买家愈发倾向于价格较低的区域。摩尔先生表示：“房价增长较为强劲的城市，往往是房价更具性价比的城市，珀斯和阿德莱德尤为典型。在过去一年里，这两座城市均录得了两位数的增长，其中珀斯的涨幅更是接近20%。”

在年度房价增长排名中，西澳大利亚杰拉尔顿的兰格韦（Rangeway）以47.6%的惊人涨幅位居首位。即便如此，该郊区的房价中位数仅为26.7万澳元，仅相当于珀斯房价中位数的三分之一。其附近的斯伯丁（Spalding）房价同样快速攀升，涨幅达39%，目前房价中位数为33.2万澳元。

在昆士兰州汤斯维尔，像文森特（Vincent）、希特利（Heatley）、克兰布鲁克（Cranbrook）、拉斯穆森（Rasmussen）和康登（Condon）等多个经济适用区域，房价涨幅均超过35%，然而这些地区的房价中位数仍低于50万澳元。汤斯维尔素有非正式的“澳大利亚军都”之称，吸引了大量因工作调动而迁徙至此的居民，以及寻求高回报资产的投资者，这些因素进一步刺激了当地房地产市场的需求。

在昆士兰州，罗克汉普顿和格拉德斯通的多个郊区，过去一年房价涨幅超过30%。在珀斯东北部，米德瓦尔（Midvale）、吉拉文（Girrawheen）和巴尔加（Balga）等地区房价增长高达35%，不过这些地区的房价依旧低于珀斯的整体中位数水平。

在阿德莱德，房价增长主要集中在北部的经济适用区域，包括达沃伦公园（Davoren Park）、伊丽莎白北（Elizabeth North）和史密斯菲尔德平原（Smithfield Plains），这些地区的房价涨幅均超过20%。

五、总结

澳洲房产市场在2024年呈现出复杂的态势。一方面，维州的出租物业数量显著减少，给租赁市场带来了挑战，但也促使投资者兴趣回升。另一方面，对廉价房的庞大需求推动了部分区域房价的快速上涨，尤其是在珀斯、阿德莱德和昆士兰州的偏远区域。这些动态反映了市场对可负担住房的需求以及投资者对市场变化的敏感反应。未来，随着市场继续演变，房产市场的供需平衡和价格走势将继续受到关注。