澳洲房产市场：供需失衡下的房价走势-金顶置业

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澳洲房产市场：供需失衡下的房价走势

2024年，尽管利率上升，澳大利亚房产市场却因长期供应不足的巨大需求而几乎未受影响，呈现出一种异常的房产周期。疫情带来的种种影响仍在扭曲市场，高收入买家为有限的房源展开激烈竞争，推高了房价，部分专家甚至认为住房已经变成了一种“奢侈品”。

然而，在这样的大环境下，墨尔本却逆势而行。由于新建住房供应充足，以及土地税政策的实施，市场上可供出售的房屋数量多于买家需求，从而使房价涨幅相对较低。PEXA首席经济学家朱莉·托斯（Julie Toth）指出，2024年住房市场中，几大关键因素削弱了高利率的影响。主要原因是澳大利亚住房供需之间的长期不平衡。租赁市场紧张推动更多租客购房，而移民高峰带来的快速人口增长以及疫情后家庭规模缩小的趋势进一步加剧了需求。“在房价方面，其他影响因素比利率更强……特别是由于种种原因，我们经历了异常的住房供需危机，”托斯表示。她还指出，澳大利亚2.9%的年人口增长率在范围内非常高，相当于英国的三倍。

澳洲房产市场：供需失衡下的房价走势

住房供应的差异导致了悉尼和墨尔本房价的不同表现。在悉尼，由于房屋供应有限，住房负担能力更差；而墨尔本的房价因长期稳定的新建住房供应受到抑制。“墨尔本的新住房供应管道比悉尼更强劲，尤其是在市中心公寓建设方面，这种新增住房供应多年来始终稳定，这有助于遏制房价上涨。”托斯还表示，维多利亚州在新住房开发上更加开放，这部分归因于该州的地理条件相对宽松，不像悉尼那样受限于港口地形。此外，维州政府实施了针对投资者和第二套房产拥有者的土地税政策，这促使他们退出市场。

尽管如此，托斯预计未来五年住房供应仍将无法满足需求，住房负担能力短期内难以改善。“现金利率在整个住房负担能力问题上只是个次要因素，其他因素更为强大……需求将继续超过供应，”她表示。Barrenjoey经济预测主管约翰·麦克梅纳明（Johnathan McMenamin）指出，疫情期间的储蓄、加班收入以及大量固定利率抵押贷款让许多家庭避免了因出售房产而增加供应的情况。“与此同时，移民增加以及每户家庭人数减少也推动了住房需求的增长，”他说。“劳动力市场的增强使人们能够更早搬出父母家，从而提升了全国范围内的住房需求。”他特别提到，墨尔本在2024年表现突出，因土地税政策促使投资者退出市场，同时新增住房建设增加，导致供应量高于需求。麦克梅纳明还指出，借贷能力自高峰期以来下降了约30%，但房价却大幅上涨。“购房者的类型发生了变化，典型购房者现在集中在更高收入群体，在这种意义上，住房已经变成了一种奢侈品。”

AMP首席经济学家肖恩·奥利弗（Shane Oliver）认为，高利率对房价的影响因疫情后遗症而被削弱。“移民水平的反弹，特别是留学生的回归，疫情期间积累的储蓄，以及依赖父母资助，扰乱了通常利率上升、房价下降的周期性关系，”奥利弗表示。2024年底，高利率的长期影响开始显现。房价在一半的首府城市中下跌，悉尼的跌幅正在加速。奥利弗表示，如果利率持续高位且超过必要时长，可能会错失经济软着陆的机会，甚至陷入衰退，从而改善住房负担能力。

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