随着通胀率稳定在澳大利亚央行设定的2%至3%目标区间内，2月份降息的可能性逐渐增大。这一预期引发了市场对2025年澳大利亚房地产市场走向的广泛讨论。本文将综合各方观点，探讨降息对房地产市场的潜在影响。

一、降息对市场信心的提振作用

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee指出，提前降息可能会为市场注入信心，尤其是在悉尼和墨尔本等市场活动放缓的城市。她认为，降息将对房价产生积极影响：“这确实意味着经济下滑可能会相当迅速。就墨尔本而言，房价可能会停止下跌。在悉尼，房价可能会再次开始上涨。”Ray White预计，降息可能导致的价格上涨幅度在0%至3%左右。

二、降息次数的不确定性

尽管市场普遍预期降息，但具体的降息次数仍不确定。据Canstar称，澳新银行（ANZ）预计下一个周期将有两次降息，而澳大利亚国民银行（NAB）预计将有五次降息，次降息要到5月份才会发生。Conisbee表示：“一次降息将提振信心，并可能导致价格上涨，但更大的问题是，我们可能会看到多少次降息，这在目前是未知的。”

三、降息对购房者和卖家的影响

McGrath Estate Agents的创始人John McGrath预计，澳大利亚央行在未来几个月内不会降息，直到他们看到“持续的下行趋势继续下去”。他指出，一旦央行真的降息，可能需要至少降低75个基点，家庭才会开始感受到抵押贷款的缓解。McGrath表示：“任何下降趋势都应该预示着一系列降息的开始，这应该会刺激购房者。”他进一步解释说：“因此，在首次降息之后，我们可能会看到买家数量激增，但一旦我们看到三到四次降息，就会出现更有意义的增长。”

McGrath还提到，一旦买家需求回升，可能会有更多卖家进入市场。他指出：“目前，中低端市场的卖家仍有些犹豫，他们注意到过去6个月市场走软。”他还提到，澳大利亚大多数市场的拍卖清盘率已从70% - 75%降至60% - 55%。然而，Conisbee表示，在次降息后，卖家可能会选择“观望和等待”一段时间，然后再决定将他们的房屋上市。

四、购房者的时机

Conisbee认为，今年季度可能是购房者的时机，否则活动的增加会导致竞争加剧和价格上涨。她表示：“如果我们真的看到三到四次降息，那将与目前的情况大不相同。”

五、市场活力与房价上涨

房地产学研究主管Simon Pressley表示，提前降息将为竞争激烈的市场增添更多“活力和热情”，去年市场增长良好。他指出：“一些市场将出现‘海鸥争抢芯片’的典型情景，因为股票存量非常少，这才是真正推高价格的原因。”

Propertyology的2025年展望预测，澳大利亚较大的25个城市中，有20个城市将出现增长，其中11个城市将在本日历年内实现8%或以上的增长。Pressley表示，悉尼、墨尔本和堪培拉的房价预计将略有下降，但汤斯维尔的房价预计将增长30%——如果利率下降的速度快于预期，这个数字可能还会上升。

六、政府购房帮助计划的影响

McGrath提到，随着联邦政府今年在全国范围内推出的购房帮助计划，首次购房者将在能够进入市场方面获得“有意义的支持”。然而，他也指出，由于全国每年的住房数量将被限制在1万户以内，这应该不会对任何一个市场的定价产生太大影响。

七、供应不足的问题

Conisbee强调，尽管政府有各种针对首次购房者的计划，但供应不足仍然是推动价格上涨的动力。她表示：“降息只会导致定价加速上涨。我认为，即使所有这些计划都可行，如果我们不能建造足够的住房，如果我们不能达到联邦政府所希望的120万套住房的目标，那么，这只会使房地产价格远远高于我们能够解决住房供应的情况。”

总结

降息预期为2025年的澳大利亚房地产市场带来了新的变数。提前降息可能会提振市场信心，尤其是在悉尼和墨尔本等市场活动放缓的城市。然而，降息次数的不确定性以及供应不足的问题，仍然对市场走向产生重要影响。购房者应密切关注市场动态，把握购房时机，而卖家则需根据市场反应灵活调整策略。