墨尔本楼市的机遇与挑战：市场疲软期的购房策略
近年来，墨尔本的房地产市场一直面临挑战。CoreLogic的数据显示，在2024财年，墨尔本的住宅中位价仅小幅上涨了1.3%，成为除霍巴特以外表现相对较弱的首府城市市场。与此同时，维多利亚州地区的房价在同一时期下跌了0.5%。然而，这是否意味着墨尔本的房产不再值得投资呢？事实上，由于土地税政策的调整、疫情期间的人口流失，以及市场供应量较大等因素，墨尔本楼市的涨幅并不显著。但这种市场的相对稳定，也为首次购房者提供了一个难得的机会，让他们能够在这一城市中寻找合适的房产.
根据CoreLogic和澳大利亚统计局的统计数据，截至2024年6月，维州首次购房者在自住贷款承诺中的占比达到了32.1%，高于全国29.2%的平均水平。许多预算有限的购房者由于房价压力，纷纷转向购买公寓。与此同时，墨尔本的人口增速持续领跑全国，维州规划厅预测，在未来十年里，维州人口将以每年约12.5万人的速度增长。然而，当前墨尔本的公寓竣工数量却降至15年来至低水平，难以满足市场需求。此外，2025年预计的利率下调，也将为墨尔本房价的上涨提供有力支撑。尽管澳洲的建筑行业仍面临劳动力短缺和建材成本高昂的挑战，但强劲的人口增长、基础设施的持续升级以及短期内住房供应的限制，将共同推动墨尔本房地产市场的复苏与反弹.
经济学人智库连续两年将墨尔本评为五大宜居城市之一，这一荣誉充分彰显了墨尔本作为一个充满活力、广受欢迎的城市的魅力，持续吸引着来自全国各地乃至的新居民前来定居生活。然而，目前墨尔本的房价已经被布里斯班等二线城市超越。但从长远来看，墨尔本绝不会停滞不前。
那么，如何在墨尔本选择合适的房产呢？首先，要找到好的区域。墨尔本的城区被雅拉河划分为南北两岸，市中心CBD区位于北岸，而南岸则是沿海片区。墨尔本的城市发展呈现出向东的趋势，因此，城市重要的配套设施、富人区和华人区大多位于东南方向。
例如，Albert Park（每年举办F1赛事的区域）和Brighton（老牌滨海豪宅区域）等区域都位于墨尔本的东南部。在选择区域时，应优先考虑城市东南方向的区域。
具体来说，要关注以下几点：
1. 离CBD的距离很重要，别墅不应超过15公里，公寓不应超过6-7公里。
2. 离海岸线的距离也很重要，尽管城市贵的富人区并非沿海区域，但沿海地区也有许多老牌富人区。
3. 离富人区的距离同样重要，尤其是距离富人区Toorak越近越好。整个墨尔本的主要集中在CBD向东、向东南延伸的5公里之内，沿海地区可以延伸到近10公里。
遵循这些原则，寻找好的街区和生活方式，成功的概率将大大增加。
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