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2025年澳洲房价增长预期放缓，市场动态与影响因素分析

根据《澳大利亚金融评论》对房地产专家和经济学家的调查，2025年澳洲住宅房价预计仅上涨3%。这一增长主要得益于预计中的降息，将为当前冷却的市场注入活力。目前的市场放缓已经显现，12月全国住宅房价下跌了0.1%，这是近两年来首次下跌。悉尼和墨尔本引领了这波下降趋势，市场难以消化大量待售房源，而买家又受到高借贷成本的压力。

2025年澳洲房价增长预期放缓，市场动态与影响因素分析

Barrenjoey的首席经济学家Jo Masters表示：“我们预计，悉尼和墨尔本的房价还有进一步下跌的空间，其他主要首府城市的房价也会在未来六个月内走软。但下半年随着降息和实际收入的增长，市场活跃度会提升，因此到2025年全年房价不太可能继续下跌。”

与去年4.9%的全澳增长率相比，2025年3%的增长预测明显放缓。去年尽管12月放缓，但全年房价依然实现了稳步上涨。根据CoreLogic的数据，去年珀斯、阿德莱德和布里斯班表现突出，分别上涨了19.1%、13.1%和11.2%。而悉尼的房价仅上涨2.3%，墨尔本则下跌了3%。

然而，即使是去年小型首府城市的强劲增长，今年也被预计会有所放缓，因为买家在高房价面前望而却步。影响房价走向的一个关键指标是每周的拍卖成交率，而去年年底这一指标已经降至仅50%出头。“拍卖清盘率反映了住房市场的疲软，与悉尼和墨尔本的房价进一步下跌相吻合。悉尼和墨尔本的市场库存量高于五年平均水平，因此房价正在下跌。而在全国其他地区，库存量正在回升至平均水平，房价增长开始趋于平稳。”

“借贷能力仍将受到限制，因为家庭收入的改善速度比我们预期的更慢，我们也将首次降息的预测时间从2月推迟到5月。”Barrenjoey预测2025年全国房价增长1.4%，其中布里斯班预计上涨4%，悉尼仅上涨0.6%，而墨尔本则下跌0.5%。

Jarden的首席经济学家Micaela Fuchila表示，清空率高于65%通常会在六个月后带来房价增长。“因此，目前的市场条件表明，房价在短期内可能会维持横盘，毕竟当前平均清空率低于60%。”REA Group经济研究执行经理Cameron Kusher预测，今年全国房价将上涨1%至4%，其中珀斯和阿德莱德的涨幅可能达到6%，布里斯班5%。

在2025年年中之前，利率可能不会下降，而即将到来的联邦选举也会对住房市场产生抑制作用。尽管过去两年利率飙升，住宅房价依然节节攀升，使得很多人难以负担。但这种增长本身也限制了房价进一步上涨的空间。悉尼的房价中位数接近120万澳元，比去年贵了约6.4万澳元；而珀斯的房价中位数则上涨了15.2万澳元，达到约81.3万澳元。

Oxford Economics Australia的经济学家Maree Kilroy表示：“目前住房负担能力降到了自2008年以来的较差水平，全国范围内需要47%的家庭收入来偿还房贷，这种对买家的持续压力继续将需求引导至价格较低的房产。”

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