尽管澳大利亚的房地产市场对首次购房者而言极具挑战性，但维多利亚州正在逐渐成为首次购房者的避风港，多个因素正在帮助推动这一群体的购房活动。维多利亚州目前已成为澳大利亚首次购房者较多的州，尽管利率高、房价上涨，首次购房者的数量仍高于过去10年的平均水平。

自疫情以来，收入的增长未能弥补房价的上涨和抵押贷款利率飙升所带来的影响，导致当前住房负担能力达到历史比较差水平。

不断上涨的房价和降低的可负担性凸显了进入澳大利亚房地产市场的困难，并与延迟的住房拥有权密切相关。

人口普查数据显示，澳大利亚的房屋拥有率在几乎每个后续出生群体中都低于1947-51年出生群体的水平，且研究显示，随着这些年轻群体的年龄增长，他们“赶上”并购买住房的可能性越来越小。

然而，尽管当前的购房环境充满挑战，全国范围内的首次购房者数量仍保持在过去十年平均水平之上，尽管远低于疫情期间创下的历史至高纪录。

此外，首次购房者的新贷款比例也已从2022年利率开始上涨前的水平有所上升。

即使考虑到人口增长，这一趋势也是正确的

澳大利亚统计局(ABS)的数据显示，超过三分之一的首套房购买者年龄在35岁以上，但超过一半的首套房购买者年龄在25至34岁之间。

作为25-34岁人群(仍是首套房购买者普遍的年龄段)的一部分，新首套房购买者贷款的数量略高于全国十年平均水平。新南威尔士州、维多利亚州、南澳大利亚州和澳大利亚首都直辖区的情况也是如此，相对于十年平均水平，新南威尔士州和维多利亚州的增幅较大。

那么，是什么原因促使首次购房者活动保持韧性

紧张的租赁市场状况可能在促使有购房能力的人尽早购买上起到了作用。持续上涨的房价也可能促使许多人克服购房挑战，因为他们预期房市的可负担性将进一步恶化。

政府的支持计划、优惠和补助，以及扩大资格标准，也在帮助首次购房者进入市场方面发挥了作用。

维多利亚州的首次购房者数量目前超过了其他州，占所有首次购房者新贷款的32%。

截至2024年7月的一年中，维多利亚州首次购房者新贷款的数量比过去十年的平均水平高出14%，增幅为13%，这是所有州中增幅较大的一州。

与上一季度相比，维多利亚州截至2024年7月的三个月内首次购房者数量增加了近20%。这是自2022年5月结束疫情繁荣期以来的至高数字，也是在澳大利亚储备银行大幅加息之前的至高水平。

维多利亚州平稳的市场增长和更多的选择有利于首次购房者?

尽管维多利亚州是澳大利亚房屋拥有成本难负担的州之一，但与其他首府城市相比，维多利亚州温和的市场条件以及过去一年房价的小幅下降，可能在支持首次购房者活动方面发挥了作用。

墨尔本自疫情以来的增长较为疲弱，但首次购房者更有信心进行交易--过去一年房价持平并未像布里斯班、阿德莱德和珀斯那样急剧上涨。

墨尔本和维多利亚州地区的购房者还因市场库存的积累而获得了更多选择。

此外，2023-2024财年，维多利亚州尤其是墨尔本的首次购房保障计划(FHBG)参与人数较多。使用该计划的首次购房者中有超过四分之一(28%)来自维多利亚州。

首次购房保障计划(FHBG)是澳大利亚政府推出的住房保障计划(HGS)的一部分，旨在支持符合条件的购房者更早购买房产。

该计划允许首次购房者以5%的首付购买房产，政府担保剩余的15%，从而减少购房者需要储蓄的首付金额。

适用首次购房保障计划的房屋数量增加?

墨尔本是所有首府城市中，除了达尔文外，适用于住房保障计划购买的房产占比较高的城市。

自2022年价格上限提高以来，布里斯班(-27个百分点)、阿德莱德(-39个百分点)和珀斯(-39个百分点)在过去两年经历了强劲的房价增长，导致这些城市的适用房产大幅减少。

与此同时，墨尔本的房价在过去两年下跌了1%，目前墨尔本的房屋中位数价格已低于布里斯班和堪培拉，而公寓中位数价格已低于阿德莱德。然而，购房保障计划下的购买价值门槛仍然是全国第二高。

这意味着，在墨尔本，符合条件的首次购房者在政府保障计划的支持下，能够有更多的选择找到合适的房产，墨尔本超过一半的房屋都符合条件。

相比之下，南澳大利亚对该计划的采用率较低。

阿德莱德是所有首府城市中适用于住房保障计划的房产比例较低的城市，这加剧了当前购房环境的挑战。南澳大利亚在过去一年中记录了房屋可负担能力的较大下降。

这些数据突显了根据市场状况调整当前上限的必要性。

对于大多数首次购房者来说，首付门槛是进入房屋市场的较大障碍。在南澳大利亚，储蓄首付款是一个巨大的挑战。一个平均收入的家庭需要将20%的收入储蓄6.3年，才能在一套中位数价格的房产上支付20%的首付款--这是除新南威尔士州外所需时间较长的州。

由于该计划减少了首次购房者所需的首付款，这将帮助一些购房者比原计划更早买房，但阿德莱德、珀斯以及稍微较轻的布里斯班的当前价格上限严重限制了参与者在符合该计划条件的房屋选择。

在西澳被投资者边缘化的首次购房者

通常有人说，首次购房者与投资者在争夺类似的房产。

过去一年中，投资者活动有所增加，原因是低空置率、强劲的租金增长以及资本增值的前景近年来持续的房价上张促使了投资者的活跃。

到2024年7月，投资者占新贷款总价值的38%，这是自2017年4月以来的至高份额，同时也占新贷款数量的38%。

然而，在维多利亚州，增加的房产税和租赁法规的变化使得拥有投资房产的吸引力下降，因此该州在过去一年中并未见到投资者活动的同等增长

这可能是维多利亚州首次购房者活动相对强劲的另一个原因。

维多利亚州投资者贷款在总贷款中所占的比例也低于其他州，仅为32%，而首次购房者贷款在总贷款中占较大比例，7月占比达到24%，为全国至高。

相比之下，南澳大利亚的首次购房者贷款在2024年7月仅占所有贷款的15%，为全国至低。

但较大的变化出现在西澳大利亚，尽管仍是容易负担抵押贷款和储蓄首付款的州，投资者活动却有所增加。

西澳首次购房者的新贷款数量比过去十年平均水平低7%，首次购房者的购买份额从2021年1月的39%下降到7月的18%。与此同时，投资者弥补了这一差距，投资者新贷款的比例从15%上升到41%。

印花税折扣与补助

提供给首次购房者的其他补助和优惠也支持了购房可及性，不同州和领地提供的补助和印花税优惠差异很大，这可能影响购房者的参与程度。

对于首次购房者来说，印花税显著延缓了购房步伐，因为这是购房者在储蓄首付款之外需要支付的额外前期费用。显然，正如多种因素导致了当前购房条件的挑战，各州之间首次购房者趋势的差异也由许多因素决定。?首次购房者的条件仍然困难，但随着明年利率预计会下降，首次购房者的参与度可能增加，借贷能力和负担能力将得到提高--尤其是在政策支持仍然存在的情况下。