根据Macromonitor的新数据，随着材料和融资成本的降低使新项目更具可行性，预计澳大利亚住宅建筑部门在未来五年内将两次达到24万套新房的开工数量，但这仍无法满足国家政策设定的120万套新房的目标。

预计2027财年6月截止，新房开工数量将增加至25.2万套，然后在2028年稍微回落至24.7万套。

然而，在接下来的三年中，每年的总开工数量预计都将低于预期。

按照建筑咨询公司在4月份发布的《2024年澳大利亚住宅建筑展望报告》预测，这将新增近106万套新房。

据CoreLogic的全国住房价值指标显示，住房市场的价值在4月份已经是连续第15个月增长，上涨了0.6%。

这反映出，即便对未来利率的短期前景存在不确定性，旺盛的住房需求还是使得市场保持强劲。

然而，报告还显示，新房批准和开工量可能会进一步下降。

据估计，今年总住宅开工量将下降5.4%至16.4万套，然后明年将增至18.3万套。

预计到2026年，预期的开工数量将进一步增长至21.8万套，到2027年将增至25.2万套，然后在2028年稍微回落至至24.7万套，而在2029年可能会降至22.8万套。

Macromonitor的主管尼格尔·哈切尔表示，预测的增长与1989年、1994年和2004年的周期性上升趋势相吻合，但低于2012至2016年间的上升阶段，该阶段新房开工数量增加了60%以上。

他认为，这一模式有可能会一直持续下去。

他解释道：“三年上升，三年下降，或者两年上升，两年下滑是房地产市场的典型模式。我们没有任何理由去质疑这种模式的周期性。”

优先供应策略未必能带来

更经济的住房

对于住房问题，如果需求不受抑制地增长，无论是过快的人口增长引发的需求，还是鼓励现有居民促进消费的政策，供应就会始终跟不上。

ANZ首席经济学家Richard Yetsenga认为，仅仅依靠新房建设和提高人口密度来改善住房负担能力是“缓慢且复杂”的，并且“不大可能及时调整供需关系”。

他认为：”新房的建设成本对这个策略极为关键，因为新房的价格一定与现有房屋的价格紧密相关。”

他说：“如果现有房屋价格低于新房（考虑到消费者的一些偏好），新房的建设可能会陷入停滞。”

他进一步表示：“不是新房供应量无法持续增加，就是现有房价会增涨，不论哪种情况，都不太可能实质性地解决住房可负担性问题。”

新住房开发的成本和数量容易受到诸如利率、信贷可用性、熟练劳动力和材料成本等因素的影响。

Yetsenga解释说：“随着新房建设数量的增加，新房可能导致劳动力或建材供应紧张，推高这些因素的价格，因此导致新房的建设成本增加。”

他进一步表示：“新冠疫情期间，我们就见证了这一情况。低利率和莫里森政府的‘HomeBuilder’补贴引起了需求的激增，但由于供应链瓶颈，建筑成本攀升至历史至高水平，年增长率超过20%。”

稳定的建筑成本是

实现新房建设增长的关键

哈切尔先生表示，虽然房价上涨可以助推新开发项目的进程，但Macromonitor预测下个财年新房开工数量增长12%，以及到2026年增长19%的主要动力，是建筑成本需要保持稳定。

哈切尔先生在接受《澳大利亚金融评论报》的采访时表示：“预计未来几年建筑成本将降至低点，而且如果可能的话，这个比率将会低于消费物价指数。”

他进一步解释说：“这意味着新房开发的实际建筑成本会有所下降，建筑物业将更具有经济可行性。”

然而他同时指出：“但只能在一定程度上如此。”

他解释道：“尽管政府通过一些措施，如投入100亿澳元的澳大利亚未来住房基金（Housing Australia Future Fund）和国家住房协议设施（National Housing Accord Facility）以支持可负担的和社会租赁住房开发，将公共资金推动新的住房发展，但‘大多数’新的开发项目仍然来自私营部门。”

总结

对买家来说，房屋价格的稳定增长带来切实的投资效益，为买家未来带来资产增值的可能性。

与此同时，尽管未来利率的变动仍存在不确定性，但由于当前的利率仍保持稳定，如果有足够预算的话，此时进行购房投资，未来将有望获取更大的投资回报。

对卖家来说，现阶段房价的上涨激励他们更愿意将手中的房产投放市场，引发房源数量的增加。

这种增长可能会在一定程度上寻找到房价与市场之间的平衡，使房价回落至较为合理的范围内。

对澳洲房地产市场来说，尽管预估新房的开工数量将有所增加，一方面为市场带来更多的选择，可以在一定程度上缓解住房供应的紧张局面。

另一方面，由于当前的住房供应依旧不能满足市场需求，建筑成本也持续推高房价，这意味着在未来一段时间内，房价仍可能继续走高。