朋友们，大家好 我是大悟，欢迎收看本期大悟看房日记。

天气很好，我们来看上北，跟Lyndon同学混。

今天呢，带大家来看Pymble Public School这条街上距离学校挺近的一套房子，指导价400-440万。

那我觉得在400万段位，这个房子蛮有特点的。

这套房子位于17 Crown Rd Pymble，我觉得大的亮点，就是学校就在走过去大概一百五十米的地方。

占地九百四十八平，五房四卫两车位，后院是朝北。

我觉得就这个这个价格而言，考虑到地段还有这个房子的颜值，挺吸引人的。

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观点

&  讨论

大悟：房子看完了啊，我先不说我的观点，先问问大咖Lyndon。

你刚才看完这房子，感觉怎么样？

Lyndon：这房子我觉得给人惊喜蛮多的。就是你进去看，不管是好还是不好吧，人家的价格在这摆着呢。

那么很多人进去，会觉得这个价格拿到的里面配置，厨房的新旧程度、朝向还有后院的采光都不错。

距离学校的距离也是很能接受的。毕竟小学嘛，大家都很关注走路上学的距离。

所以我觉得这房子整体让我觉得印象很深刻。

大悟：那还有一个问题，就如果我现在就想在悉尼的上北买房，我就要上北的东边，那你觉得大概至少多少钱的预算是一个entry？

就是说，这个预算至少要多少，你才能买到一个看着差不多的房子？

Lyndon：怎么说也得4.5m吧，就这个价格就意味着你买了至少还不用马上做什么大翻新，不用说把厨房全都全拆了重新做。

同时也要看地段了，要是离火车站近一点的 east side, walk to rail，那肯定房子品相还会再差一点。

但我觉得这个"起征点"吧，$4.5m。就是至少大家如果能买，还是不至于说买完就总发愁翻新的问题。

在上北，现在$3.5m是个入门门槛吧，这个价格就算买了个地，买入以后就开始要倒计时，看多久需要推倒重建。

所以$4.5m，怎么说也是一个硬性要求。

我的意思是说，不一定非要离火车站多近，只要在东面就行。

那东面也要区分看待，比如Mona Vale Road的东面，我觉得咱不提哈。

那你说是火车站东面，那也得$4.5m。你要是说再往东边一点的话，可以稍微再便宜一点。但我估计很多人会觉得就开始地段偏了。

所以就是东面的话，至少啥都不用干的，直接拎包入住的要4.5m。那如果要干点啥的，位置差不多的也得3.5m。

上北的西边咱也不是说不好，上周我还看了套西边的，人要一千多万了，你报1100万，人家不放呢还。

大悟：Lyndon说完了，我说一下我个人的感觉啊。

这房子呢它不是一个的房子。因为人家说了嘛，这预算你要干到4.5m才能啥都不用干了。

那这套呢人家guide是4m，我觉得呢它占地呢是接近一千平，九百多，后院朝北，5房4.5卫2车位，这是一个非常标准的一个上北户型。

可能有的人可能会觉得这房子是不是后院有点小，因为它的前院比较大。

你盖房子也要看地势嘛，你地势不好的话，你的建筑成本很高的嘛。

然后呢，我觉得这个房子毕竟是一个十几年新的房子了吧，所以呢，就是肯定要拾掇拾掇。

就算是一千万以上的预算，或者两千万的房子，多少还是要拾掇一下的，没有说你买完就拎包入住的啊，真的不一定。

所以这种房子呢好处呢，就是说它经历过风雨，该出的问题都已经出过了，不像那种盖的嘎嘎新，等着赚你钱，那有什么问题那还不好说呢。

那如果我想在上北买一个很"哇塞"的房子，至少，就不要网球场，至少要多少钱呢？

Lyndon：不要网球场，那我得问问你，是想你哇塞呀，还是你老婆哇塞呀？

就比如说，你想让你老婆"哇塞"，我觉得6-6.5m应该能整到一个，她会很喜欢的。

那上个月Evelyn (Avenue) Turramurra，卖的那套啊，地虽然不大，不到八百平，但是那房子里面作为project home，我觉得算是做的挺考究的，很多颜色搭配啊，包括里面那个外墙，你看起来哎还感觉还像砖呢，就是double brick的那种质感。

那种我觉得，哎，老婆进去，会觉得里面又现代，然后外面进去看着又有点古典风，就挺舒服。

大悟：今天我们看的是上北的Pymble。传统上来讲呢，Chatswood往北，我们都叫它上北区 都属于这个，Ku-ring-gai Council。

Lyndon，你怎么看待Pymble这个区？

Lyndon：这区首先从地理位置上，它有一个自己的优势。就像跟Gordon一样，它离Mona Vale Road，下边就是Ryde Road很近。

那么这边的人很喜欢的就是，你要去city的话，你不需要走Pacific Hwy，大概十之内 你就上了M2，然后就一路飞驰，就去到了city 。

这个挺方便，不管这边华人西人都很喜欢这一点。

另外是上北，大家都离不开就是私校嘛。本来有PLC Pymble Ladies College，大家都觉得Pymblel这个区的名气也带起来了。

那另外同时其他几个私校，不管Knox啊 Barker啊，包括Sydney Grammer，Masada College，再往下一点，什么Newington College，Ravenswood，你把它画成一个大圈，Pymble在挺中心的地方。

所以说对于家里说一儿一女，都上私校，比较好协调。

另外我觉得在公立小学里，Pymble Public School算是挺数一数二的。但他又是为数不多把位置放在了东边。

那么大家看上北，就比较喜欢东边满足走路上学的这个优势，这会是不管公立校私校的家庭都会蛮喜欢的一点。

大悟：那上北这么多区，虽然今天看的是Pymble，那你个人personally，喜欢上北哪个区 ？为什么？

Lyndon：个人还是Wahroonga ，真爱。你进去的那感觉哎，就像回到那种英国小镇，有那种古典风情，包括特别火车站的转盘道那块儿。

然后你再过了那火车站往前走一点，过了village买完东西，然后那边就是公园。

我觉得对于孩子和有孩子的家庭来说，你到了周末会很丰富。而且就在这个火车站这village一带，生活就会很充实。

那么另外Wahroonga有那么多大地平地，就雄伟的那些大宅子，历史底蕴在那。

大悟：这区挺好，但是缺好房子，跟这个区的这个地势有关系。

所以一呢这个区得ok；第二 这个区的地势也得ok；第三，房子也精彩，这三个combine在一起，才能出一个大单。

整个现在大上北的楼王呢，是$1650万。但是，如果说，比如说Wahroonga，就举个例子，它有一套房子出来了，两千万你够呛能打得住的啊。虽然这楼王是1650万，2000万也打不住。

那么2200-2300万？不好说 ，要看看人家买完之后，里面翻出什么花来了啊。

那Pymmble你喜欢的一条街是现在我们在的这条街么？

Lyndon：Hope Street。

大悟：为啥？这坡挺多呀。

Lyndon：首先这条街房子都是正儿八经南北向的，不管是后院朝北的那high side，哪怕你low side的一点，有些地，其实后面挺长，所以它后院采光完全没受影响。

看过几套朝南，我觉得挺舒服的。另外是我看过几套房子，我觉得这条街的业主对自己家里的那个配置要求很高，每一家都是花了很多心思进去的，比如私人酒窖，然后恒温控制。

那能看得出这条街本来就没那么多房子，交易量没那么大，而且又挺安静。往那边走，十左右到火车站，所以我觉得满足一切你要的地理优势，但同时又没那么喧闹。

比如说Telegraph Road，大家都知道，但现在大家又觉得吵。

那Hope St我觉得综合素质，我还是蛮喜欢的。但只是个人的观点。

大悟：后一个问题，你怎么看待上北今年的市场？到目前为止。

Lyndon：上北现在还蛮延续去年下半年，快年底的那种势头 。好房子出来，大家还是很舍得往前再迈那么一步，给点高价。

印象深一点儿，68 Clissold Road Wahroonga，那地段都快去到North Wahroonga了，但后project home，也卖了$625万，觉得挺超出人预期的，毕竟guide就$5.75m。

但是两极分化也挺严重，这房子但凡你需要花很多心思的，那么价格上不去。

但是另外一个看到地平，然后觉得房子有这种优势，像21 Orana Ave Pymble这套房子出来就是，大家也会挺控制不住那种理性，都会愿意往上跟一脚。

所以说我觉得上北这个势头吧，买家其实热情没有下来，市场还是挺高。

包括几个近成的单，哪怕价格再高，像35 Bangalla St Warrawee，其实卖的很快。一次开放，不超过五天卖掉了。

就市场的这个吞吐量，这个消化能力是非常快。